Mitos Urbanos III: o coeficiente de aproveitamento

Um dos maiores mitos do urbanismo é a crença de que é possível utilizar “índices” visando limitar a área construída dos imóveis, ou a forma de ocupação dos terrenos. A utilização desses mecanismos de controle iniciou-se na Alemanha, ainda no século XIX e consolidou-se nos EUA, no século seguinte. No Brasil, sobretudo após a 2ª Guerra, com a urbanização acelerada, os índices urbanísticos passaram a ser adotados nas maiores cidades. Em Santos, com o Plano Diretor de 1968, a utilização destas ferramentas consagrou-se em nossa legislação urbanística.

Dentre os índices mais utilizados, destaca-se o Coeficiente de Aproveitamento (CA), uma espécie de número mágico, o qual, creem os especialistas, é capaz de limitar as dimensões das construções e por tabela garantir o controle da densidade demográfica em determinadas áreas da cidade.

É a utilização deste índice que vou comentar neste post. Acerca de outras ferramentas muito utilizadas, como recuos e taxas de ocupação, comentarei nos próximos.

O CA é expresso por um número, fixado por lei municipal, que multiplicado pela área do lote, onde se deseja implantar uma edificação, determinará a área construída total que nele será admitida. Por exemplo, se o CA for igual a 3, e determinado lote tiver 2.000 m², a área construída total não poderá ultrapassar 6.000 m², considerando a soma das áreas de todas as lajes de piso da edificação.

Para aplicação deste e de outros índices, costuma-se dividir a área urbana dos municípios em “zonas”, promovendo, assim, uma diferenciação do padrão construtivo entre várias áreas das cidades. Daí serem denominadas leis de “zoneamento”, as normas municipais que estabelecem estes índices.

Em Santos, o CA máximo, admitido nas zonas mais densamente habitadas (entre o centro e a orla) é igual a 5. No Centro é igual a 6, na Zona Noroeste é igual a 4 e nos Morros é igual a 2, nas áreas mais planas. Estes coeficientes são dos mais altos, em se tratando de cidades brasileiras.

Mas se engana quem pensa que a aplicação do CA é uma simples questão matemática, Desde 68, a lei de zoneamento criou algumas exceções em sua fórmula de cálculo. Na época, áreas como beirais, terraços e garagens não eram computadas. Portanto, a área construída “real” passou a ser sempre superior à "legal. Este artifício não era exclusivo de Santos, pois outras cidades também passaram a utilizá-lo, respondendo mansamente às pressões sempre poderosas do mercado imobiliário.

Em 98, com a sanção da lei de uso e ocupação do solo em vigor, o número destas exceções foi ampliado. Uma mudança relevante foi a não contabilização das áreas de circulação (corredores, escadarias etc.) dos condomínios, no cálculo da área construída total. Esta liberalidade, associada à abolição da limitação do número máximo de pavimentos dos edifícios, contida na mesma lei, fez com que as construções atingissem dimensões gigantescas, como se observa por quase toda a cidade.

Há alguns anos, intrigado com o tamanho desses monstrengos, resolvi calcular a área construída "real" em alguns desses empreendimentos. Percebi que, na verdade, o CA real estava entre 7 e 10, ao invés de 5. Dia desses, conversando com uma colega, soube que um laudo pericial de um edifício em construção apontava uma área construída total equivalente a um CA próximo de 15!

Como já comentei no post de 15/12, o maior impacto destas torres não é propriamente no aumento da densidade demográfica, embora, em alguns casos, como nos lançamentos mais populares da Zona Noroeste, esta possa aumentar bastante. Contudo, os impactos em termos de trânsito, ventilação e iluminação naturais são efetivos e por vezes muito mais graves.

Portanto, engana-se quem pensa que a legislação urbanística vem controlando adequadamente os impactos das construções, em Santos. Estão escondidos em suas entrelinhas os artifícios que garantem a aplicação de um coeficiente de aproveitamento estratosférico, em nossa Cidade. Apropriar-se do funcionamento desses mecanismos é essencial para que a população tenha uma participação qualificada no processo de revisão do Plano Diretor, ora em curso.