O que a Planta Genérica de Valores revela

A Planta Genérica de Valores é uma planta da cidade, em que se estabelece o valor médio do m² de terreno, para cada frente de quadra (conhecidas como testadas). Estes valores, usados para o cálculo do IPTU e do ITBI, normalmente são apurados por um perito, contratado pela Prefeitura.
Como o mercado imobiliário anda aquecido, não é todo ano que o prefeito enfrenta o desgaste político de aplicar os valores de mercado, revelados pela Planta Genérica (ver post de 30/11). Aliás, em Santos, nos últimos anos, estes impostos vêm sendo reajustados por meio de índices inflacionários, evitando-se repassar ao contribuinte os custos totais da valorização imobiliária exacerbada.
Neste ano, ao invés de aplicar o índice inflacionário, o prefeito resolveu utilizar a Planta Genérica de 2008, portanto defasada. Mesmo assim, a prefeitura teve que criar uma fórmula de desconto, além dos já existentes, para reduzir o impacto.
Mas, a despeito de não ser aplicada integralmente, a Planta Genérica, apresentada junto com o projeto de lei de reajuste dos impostos, revela alguns fenômenos impressionantes, em termos de valorização imobiliária.
Ao analisá-la, verifica-se que as áreas mais pobres da cidade tiveram o maior percentual de valorização imobiliária, se comparado à útlima Planta Genérica avaliada pelo valor de mercado (entre 2005 e 2008).
O m² na Avenida Santista, na Nova Cintra, subiu 143%, no período. Na Rua Santo Orlando, no Morro do São Bento, o acréscimo foi de 131%. Na Rua Francisco Di Domênico, na Zona Noroeste, a elevação foi de 110% e na Avenida Brigadeiro Faria Lima, no Rádio Clube, junto ao Dique, cresceu 93%.
No Centro e arredores, os imóveis valorizaram menos. Na Rua Riachuelo, junto à Rua Amador Bueno, e na Rua XV de Novembro, o crecimento foi de 50%. Na Rua Conselheiro Nébias, no Paquetá, a valorização foi de 23%.
Na Vila Mathias, a valorização também foi menos expressiva do que nos Morros e Zona Noroeste. Na Rua Julio Mesquita e na Rua Campos Melo a elevação foi de 71%.
Nos demais bairros da Zona Leste, a elevação também não foi equivalente às áreas mais pobres de Santos. Na Rua Saturnino de Brito, Marapé; na Rua Tiradentes, Vila Belmiro; na Rua Barão de Paranapiacaba, Encruzilhada e na Rua Santos Dumont, Macuco, a valorização foi de 71%.
Outra surpresa foi a valorização de 81% da Rua Clóvis Galvão de Moura Lacerda, no Estuário, onde existe uma pequena favela.
Mas, por incrível que pareça, nas áreas mais ricas da cidade, a valorização parece ter sido menor. Na Rua Azevedo Sodré, Boqueirão, apenas 50%. Na Galeão Carvalhal, Gonzaga, foi de 46%. Na Rua Osvaldo Cruz, Boqueirão, foi de 49%. Na Praça Benedito Calixto, Pompéia, foi de 61%. Na Alexandre Martins, junto ao shopping, foi de 60%. Na Avenida Coronel Joaquim Montenegro e na Rua República do Equador, ambas na Ponta da Praia, o aumento foi de 50%.
Mas há exceções, como na Avenida Floriano Peixoto, Gonzaga, em que a valorização foi de 93%.
Embora a fórmula de descontos, encontrada pela Prefeitura, possa impedir que esta valorização chegue aos impostos municipais, se estes dados estiverem corretos, é possível afirmar que as famílias mais pobres estão sentindo, mais que as ricas, o processo de valorização imobiliária, pois ele é refletido no valor dos aluguéis. Trata-se, portanto, de mais um dos efeitos perversos deste processo.