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terça-feira, 1 de fevereiro de 2011

30%?

Desde que o Estadão publicou as matérias às quais me referi no post de ontem ("Boom" imobiliário e verticalização...), vem ganhando espaço a versão atribuída à Prefeitura, segundo a qual haveria uma redução de 30% no "tamanho" dos prédios, com as mudanças na legislação urbanística, que o Prefeito teria remetido à Câmara. 
Digo teria, porque se o Executivo de fato as remeteu, vieram durante o recesso legislativo e não foram lidas pelo presidente da Mesa, durante uma Sessão. Portanto, as matérias ainda não podem tramitar pelo Legislativo.
Segue abaixo o teor da matéria, segundo a versão eletrônica do jornal. Porém, nesta versão foi cortada a declaração deste blogueiro, a qual vai na imagem acima. Mas, infelizmente, a edição resolveu sintetizar o que falei e a declaração está incompleta, embora a avaliação acerca dos impactos no trânsito esteja correta.
Mas voltando aos 30%, não sei como este percentual foi calculado. Em primeiro lugar, porque o mencionado refresco no "tamanho" dos edifícios só será realidade se combinarmos com os russos (os construtores), ou se houver uma forte mobilização da sociedade, durante o processo de discussão na Câmara. Em segundo lugar, como já tentei explicar no post "Mitos Urbanos III: o coeficiente de aproveitamento" (21/12/2010), uma mera redução de um ponto neste coeficiente não significa tanto assim, pois a área construída das edificações é calculada sem considerar uma série de elementos, como garagens, circulação, zeladoria, varandas terraços. Portanto, na prática o coeficiente é quase o dobro do limitado em lei.
De fato, a proposta de alteração da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo na Área Insular estabelece uma redução de um ponto no coeficiente, nas áreas em que o mercado imobiliário é mais ativo, para lotes situados em vias com largura total predominantemente igual ou inferior a 14 metros.
Nesta proposta, também passaria a ser contabilizada a área de circulação dos condomínios, para o cálculo da área construída, a menos que o edifício seja "inteligente" (sic) ou "verde". Ou seja, "inteligente" e "verde" viraram sinônimos de super-aproveitamento dos lotes!  
Mas na última versão da proposta, que foi efetivamente aprovada pelo Conselho de Desenvolvimento Urbano, no final de 2010, a liberalidade da Prefeitura já havia sofrido um abalo, pois as caixas de escada e elevadores foram retiradas da colher-de-chá dada à nossa qualidade de vida. Em resumo, esta colher-de-chá, meio torta, meio Uri Geller, seria a origem dos tais 30%. No entanto, é impossível afirmar que a redução será nesta proporção, pois cada projeto tem uma dimensão de área de circulação, em cada pavimento, de acordo com o formato dos lotes e da opção de projeto adotada pelos seus responsáveis. Além disso, não se sabe quantos edifícios serão "inteligentes" ou "verdes".
Ou seja, se alguém da Prefeitura deu esta informação, não passa de uma cifra marqueteira, sem nenhum amparo na realidade dos fatos.
Agora a matéria do Estadão:

MÁRCIO PINHO - O Estado de S.Paulo

Com espigões de até 38 andares, Santos quer reduzir em 30% tamanho de prédios 31/01/2011 via O Estado de S. Paulo

[O Estado de S. Paulo] - Caderno Metrópole - 29/01/2011

Após um boom imobiliário que resultou em espigões de mais de 30 andares por toda a cidade de Santos, a prefeitura enviou à Câmara Municipal um projeto para reduzir em até 30% o tamanho dos novos empreendimentos.

Segundo o governo municipal, um dos objetivos é conter o trânsito, um problema na cidade onde a frota de veículos cresce de forma alarmante - há um carro para cada 1,6 habitante. O outro é melhorar a "ambiência", ou seja, evitar prédios muito grandes em relação ao entorno, que causem grande impacto visual e prejudiquem a iluminação.

O problema tem sido verificado em algumas vias. A Rua Clay Presgrave Amaral, por exemplo, área nobre no bairro do Gonzaga, atraiu várias torres que formam uma espécie de paredão em relação a antigas casas da via e pioraram o trânsito. No José Menino, torres de 33 andares bloqueiam a vista da praia e do jardim da orla que se tinha desde o Morro do Itararé. O maior prédio da cidade, que terá 38 andares, está em construção.

Os espigões surgiram com a revisão das regras de uso do solo feita em 1998, quando o limite de altura não passou a ser mais um parâmetro para autorizar obras. Os limites de altura de dez andares, de 1968, e de 14 andares, de 1986, deram origem à maioria dos prédios da cidade.

Agora, a prefeitura quer reduzir o aproveitamento das áreas de novos empreendimentos, diminuindo a área total construída em até 30% nas vias mais estreitas da cidade, que representam metade das ruas de Santos. Isso poderá reduzir a altura dos novos prédios, mas as construtoras também poderão reduzir o empreendimento na horizontal, erguendo prédios estreitos.

Nas ruas mais largas, a redução do aproveitamento pretendida é de até 10%

O secretário de Planejamento de Santos, Bechara Abdalla Pestana Neves, afirma que a mudança resultaria em prédios com menos unidades e menos carros. Essa é uma alternativa viável, uma vez que a configuração urbanística já está estabelecida. A porção insular de Santos, onde vivem 99% dos habitantes, tem apenas 39 quilômetros quadrados, menos que a Subprefeitura da Lapa, em São Paulo.

Positivo. Bechara afirma que esse é um aspecto que vem sendo aperfeiçoado de um modelo que aponta como positivo. Segundo o secretário, o solo argiloso de Santos exige que prédios com mais de dez andares tenham estacas a 50, 60 metros de profundidade para evitar que entortem, como vários dos antigos.

projeto mais viável. Segundo ele, os prédios ficam mais altos, mas a área é a mesma e não ajuda a adensar a população. "Os prédios atuais são mais distantes uns dos outros. Há um ganho em iluminação, ventilação e segurança."

Arranha-céus na orla atrapalham vista para a praia

Dois espigões de 33 andares em construção passaram a ocupar um dos principais cartões-postais de Santos, no litoral de São Paulo, obstruindo parte da vista que se tinha antes dos 7 km de praia e dos jardins da orla a partir do mirante do Morro do Itararé, na divisa com São Vicente.

As novas construções são polêmicas e causam estranheza em turistas que vão ao mirante e nos frequentadores assíduos do morro. Também há críticas de praticantes de paraglider porque, segundo eles, os edifícios são um empecilho dependendo da direção do vento.

As torres, porém, são elogiadas por quem vê nelas uma manifestação da modernidade e do desenvolvimento da Baixada Santista.

O terreno escolhido era antes ocupado pelo Caiçara Clube, no pé do morro. O futuro condomínio Enseada das Orquídeas terá 528 unidades com até 153 m².

As torres diferem da maioria dos edifícios da orla, que em geral têm entre 10 e 15 andares. Quem não mora nelas tem duas alternativas para uma visão panorâmica da orla e dos jardins: a Ilha Porchat, em São Vicente, e o Morro do Itararé.

Uma das frequentadoras, Alessandra do Carmo, de 30 anos, afirma que estranhou o espigão. "Mataram a vista, que é muito bonita. É exagerado. Poderia ter a metade do tamanho", afirmou, ao contemplar o cenário em um dos banquinhos do mirante.

O instrutor de paraglider Marcelo Calhau explica que, especialmente quando o vento vem de leste, as torres podem produzir um fenômeno chamado rotor, que faz com que o vento gire ao encontrar um obstáculo, sem continuar o trajeto normal. Isso prejudica o esporte, tanto que voos em direção à orla de São Vicente têm sido preferenciais em relação aos que iam para as praias de Santos. "A vista também ficou esquisita", opina o esportista.

O turista paranaense Alcimar Alves dos Santos, de 40 anos, é outro crítico. Ele questionou por que a prefeitura permitiu a construção em vez de aproveitar a vista como ponto turístico. "Se ficasse mais alguns quarteirões dentro da cidade não atrapalharia em nada. Na orla deveriam ficar os prédios mais baixos."

Aprovação

O secretário de Planejamento de Santos, Bechara Abdalla Pestana Neves, afirma que o projeto passou por diversos departamentos e que apenas recebeu aval após analisados os impactos que teria em infraestrutura, meio ambiente, trânsito. Admite, contudo, que não foi analisado um possível impacto visual ou turístico.

A construtora Gafisa diz que o condomínio é desenvolvido "respeitando todas as exigências necessárias e tem todas as autorizações para ser construído com essas características e nessa localização". A construtora informou ainda que o bairro passa por revitalização e incorpora agora o conceito de "condomínio-clube".

O crescimento da oferta imobiliária retrata o desenvolvimento da região, impulsionada pelas descobertas do pré-sal e o crescimento do porto. O m² supera R$ 6 mil na orla, valor semelhante a áreas nobres de São Paulo.

Por isso, a chegada dos prédios altos é vista com bons olhos por muitos santistas. "É um sinal de crescimento, de que o dinheiro está vindo para a região", diz Renata Silva, de 25 anos, para quem a arquitetura dos novos empreendimentos deixa a cidade com mais cara de "moderna".

Os espigões do bairro de José Menino refletem essa nova tendência na orla. Outro prédio, no bairro do Gonzaga, chama a atenção por seus 29 andares de apartamentos. Na Ponta da Praia, vários se destacam.

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