Os "caixotões"

Um dos aspectos mais controversos da lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular é a possibilidade de construção dos famigerados "caixotões", como são conhecidos os pavimentos inferiores das novas torres, que vêm sendo construídas na cidade.
Tecnicamente denominados sobressolos, possuem como característica a maior projeção ortogonal sobre a área do terreno (ver figura acima), com relação aos assim conhecidos "andares-tipo", onde se localizam as unidades residenciais ou salas comerciais, dependendo da natureza do empreendimento.
Os "caixotões" abrigam, normalmente, vagas de estacionamento, áreas de lazer e outras áreas comuns condominiais, além de comércio e serviços, em alguns casos. A razão da projeção ortogonal maior destes pavimentos, reside no fato de que, em 1998, quando a lei em vigor foi aprovada, a Prefeitura quis incentivar a produção de um novo padrão de empreendimento, especialmente bem servidos de garagens.
O que regula este dimensionamento avantajado é a combinação da aplicação de recuos mínimos (afastamento entre a construção e as divisas do lote) menores e taxas de ocupação (projeções ortogonais) superiores aos aplicadas na construção dos "andares-tipo".
Na imagem acima, tento representar um edifício com vinte "andares-tipo", na Zona da Orla (entre a praia e o eixo Afonso Pena/Francisco Glicério) com o número máximo de pavimentos permitido nos "caixotões", conforme a lei em vigor. TO significa Taxa de Ocupação (projeção ortogonal ou "sombra" da edificação sobre o terreno).
Como normalmente estas construções possuem subsolos e estes podem "aflorar" acima do nível do terreno a 1,40 metro, a altura dos "caixotões" passa a ser considerada daí em diante, englobando até 7,50 metros de andar térreo, mais três pavimentos acima do térreo, sem limite de altura, embora possamos considerar em média 3 metros para cada um. Desta forma, o caixotão inteiro, com recuo lateral de apenas 1,50 metro, pode elevar-se a mais de 18 metros acima do nível do terreno, considerando-se sua construção na área plana da cidade.
Abaixo apresento as quatro opções de construção de "caixotões", que integram a proposta de revisão da lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular. Como se observa, há duas opções com recuos laterais mínimos maiores (3,00 metros) e duas com o mesmo recuo de 1,50 metro atualmente em vigor.
Nas duas primeiras, opções A e B, ambas com recuos laterais mínimos de 3,00 metros, seria possível, respectivamente, construir dois pavimentos acima do térreo, com taxa de ocupação de 60% da área do terreno, ou apenas um pavimento acima do térreo, sem ter que respeitar a taxa de ocupação, apenas os recuos mínimos (o de fundos é de 1,50 e o de frente varia conforme o logradouro).
Nas demais, opções C e D, seria possível, respectivamente, construir apenas um pavimento sobre o térreo e nenhum pavimento sobre o térreo. Mas na opção C a taxa de ocupação máxima poderia ser de 60%, enquanto na opção D não haveria necessidade de respeitar taxa de ocupação máxima, apenas os recuos mínimos, como na opção B.
Entenderam? Juro que tentei explicar. Mas fica aí para avaliação do(a) leitor(a), se as opções apresentadas vão ou não minimizar os grandes impactos destas construções sobre a vizinhança e a cidade, especialmente a redução de iluminação e ventilação naturais, além do aumento brutal do número de vagas de automóveis e suas conhecidas consequencias.