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segunda-feira, 2 de maio de 2011

Os novos coeficientes de aproveitamento

Continuando o esforço para informar leitoras e leitores, acerca das principais mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular de Santos, a seguir, apresento o que muda em termos de Coeficiente de Aproveitamento.
Lembro que este Coeficiente é o número que multiplicado pela área do terreno, em tese determina a área construída máxima admissível, conforme a zona em que o mesmo estiver localizado.
Mas, na prática, como já venho alertando há tempos, a área construída nos lotes é sempre bem maior, pois a lei permite que não sejam computados uma série de elementos construtivos.
Atualmente, em edificações com mais de uma unidade por lote, não são computadas garagens, áreas de lazer, zeladoria, circulação, serviços e as áreas privativas referentes a terraços, jardineiras e varandas
Estas exceções fazem com que as áreas construídas sejam muito superiores ao que parecem ser, considerados os Coeficientes previstos em lei.
Segundo profissionais da área de projeto de edificações, este artifício chega a dobrar a área construída, em alguns casos.
Eu mesmo já fiz algumas avaliações e observei que em projetos em zonas com Coeficiente de Aproveitamento 5, na prática os edifícios atingiram entre 7 a 9 vezes a área do lote, em termos de área construída real.
Mas estas exceções também devem sofrer mudanças. Segundo o projeto do prefeito,
não serão computadas as áreas de uso comum, tais como caixas de escadas, poços de elevadores, garagens, áreas de lazer, zeladoria, serviços e circulações, exceto as de uso comum de acesso às unidades nos pavimentos, áreas privativas referentes às jardineiras e às áreas privativas referentes a terraços e varandas quando possuírem área inferior ou igual a 1/3 (um terço) da somatória das áreas de todos os compartimentos destinados a salas, dormitórios e suítes com suas dependências.
Grifei o que muda, mas em linhas gerais o que se deseja é voltar a computar a circulação nos pavimentos-tipo (onde estão as unidades), exceto escadarias e elevadores, além dos projetos de edifícios verdes e inteligentes.
Além disso, o projeto pretende limitar a exceção no cálculo da área construída de varandas, terraços etc.
No que concerne aos edifícios verdes e inteligentes, já me manifestei aqui, mas vale repetir que não considero nem um pouco verde ou inteligente este tipo de incentivo. Sobretudo porque após a construção dos mesmos, na qual o empreendedor já se beneficiou de uma área construída maior, o condomínio pode muito bem deixar de fazer manutenção nos sistemas "verdes e inteligentes", anulando suas eventuais vantagens para a cidade.
Quanto aos Coeficientes de Aproveitamento, em si, segundo a zona em que se situa o lote, conforme tabela abaixo, integrante do projeto em discussão, a grande novidade é a introdução de mais uma coluna (a da direita), em que os Coeficientes são reduzidos em uma vez, nas zonas da Orla (ZO), Intermediaria (ZI), Comercial II (ZCII), Noroeste I, II e III (ZNI, ZNII e ZNIII), quando o lote tiver frente para via com largura total predominante inferior a 14 metros.
Como as exceções no computo da área construída não devem desaparecer completamente, na prática esta redução não deve ser tão significativa, embora possa dar um "refresco", se compararmos ao abuso que se pratica hoje, em algumas vias muito estreitas.
Contudo, esta redução dependerá muito das áreas não computáveis em cada empreendimento.
Mas, na minha opinião, a falta de limitação da altura dos edifícios vai continuar permitindo construções com padrões muito superiores ao adequado, na maior parte das vias destas zonas.



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