A proposta do Fórum da Cidadania para revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular de Santos

Se tivesse que selecionar minhas prediletas, dentre as 200 propostas consideradas, pela Câmara Municipal, pertinentes à revisão dos três projetos de lei que estão sendo debatidos, uma delas seria esta que apresento abaixo, produzida por técnicos que participaram do processo de discussão do tema, junto ao Grupo de Defesa do Direito à Cidade, criado pelo Fórum da Cidadania.

Este blogueiro teve alguma participação na elaboração da mesma, mas na maior parte devemos sua excelência à professora Lenimar Rios (FAUS/UniSantos), que com sua imensa visão técnica e política, em defesa de uma Santos mais justa, produziu seu arcabouço.

Esta proposta visa alterar o zoneamento e regras para ocupação na área insular, objetivando-se verticalizar de forma sustentável do ponto de vista físico (insolação, ventilação, trânsito etc.) e social (sem segregação territorial, destruição de identidades locais etc.).

Os espaços equipados com infraestrutura e serviços devem ter ocupação otimizada, evitando o crescimento periférico e distribuindo custos e benefícios da urbanização, com a exigência de contrapartida social a ser paga pelos grandes empreendimentos.

Define-se, ainda, incentivar Habitação de Mercado Popular (atendimento à faixa de renda entre 6 e 10 sm) e ampliar o estoque de áreas para Habitações de Interesse Social (renda entre 0 e 5 sm). Assim, propõe-se:

1. ZONEAMENTO

Criar Corredores de Transporte Coletivo, Zona Especial Adensável, Zona Especial de Controle da Verticalização e alterações à Zona de Amortecimento e às Zonas Especiais de Interesse Social.

1.1. Corredores de Transporte Coletivo

Objetivando melhor aproveitamento das áreas com grande capacidade de suporte, especialmente viário, propõe-se a manutenção de alguns Corredores de Desenvolvimento  e Renovação Urbana, que passam a ter nova denominação – Corredores de Transporte Coletivo [zona em lilás no mapa acima] – e novas regras quanto à ocupação (maior adensamento a partir de um coeficiente básico de aproveitamento  e uso do instrumento da Transferência do Direito de Construir, segundo regras expostas na Parte 3 deste documento).

Corredores (ver planta anexa): avenidas Francisco Glicério, Afonso Pena, Ana Costa, Conselheiro Nébias Pedro Lessa, Pinheiro Machado, Bernardino de Campos e N. Sra. de Fátima.

1.2. Zona Especial Adensável - ZEA

Em toda extensão do entorno do Corredor Francisco Glicério e em parte do Corredor Afonso Pena, propõe-se a criação de uma Zona Especial Adensável [eixos em azul escuro no mapa acima] , conforme planta em anexo, com os mesmos coeficientes de aproveitamento do Corredor. Contudo, propõe-se que tais regras sejam aplicadas apenas e tão somente a partir do início das operações de transporte coletivo de média capacidade (VLT ou similar).

1.3. Zona Especial de Controle da Verticalização – ZECV

Com finalidade de proteger áreas que ainda guardam forte identidade local, nos bairros Vila Belmiro, Marapé, Campo Grande, Encruzilhada, Embaré, Aparecida, Estuário, Ponta da Praia [zona em laranja  no mapa acima] , propomos a definição de zona onde aplicar-se-á ângulo diedro para controle da altura das edificações.

1.4. Zona de Amortecimento - ZA

Propõe-se incluir novos trechos, conforme planta em anexo .[quadras em azul claro no mapa acima, sendo as novas nos bairros Macuco e Paquetá]

1.5. Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS

Ampliar o número de ZEIS 2 – Alterando a Lei n° 53/1992, com incorporação dos seguintes próprios da União: terreno da Transbrasa, área dos fundos do Clube dos Portuários e terreno ao lado da Associação Atlética Portuguesa [não incluídas no mapa acima, pois depende de informação por parte da União] .

2. VERTICALIZAÇÃO

2.1. Premissas

Controlar a verticalização/adensamento com  redução das áreas não computáveis, que ficam restritas a espaços para zeladoria e de lazer para crianças e idosos. Controlar a altura dos edifícios com definição de ângulos diedro aplicáveis à Zona Especial de Controle da Verticalização e às vias locais na Zona Noroeste.

Utilizar a Transferência do Direito de Construir (TDC) para induzir, de maneira efetiva, a recuperação de imóveis classificados com níveis de proteção 1, 2 e 3 (transferência  dos imóveis protegidos nas Áreas de Proteção Cultural para os Corredores)

Recuperar a valorização social dos imóveis através da aplicação da Outorga

Onerosa do Direito de Construir, exceto nos casos de empreendimentos que se

quer incentivar, como no caso dos Empreendimentos de Mercado Popular

(EHMP), para atendimento à população com renda de 6 a 10 SMs e

Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (EHIS)

2.2. Definições

Áreas não Computáveis: zeladoria (até 40 m²), áreas de lazer para crianças e idosos (até 30 m²), garagens em edifícios de usos comercial/prestação de serviços, de uso misto ou residencial, desde que estes últimos atendam HMP.

Empreendimentos Habitacionais de Mercado Popular - HMP (para famílias com renda de 6 a 10 SMs):

1 vaga de auto por apto no máximo;

Térreo aberto (exceto quando edifício for de uso misto ou em edifícios sem elevador com unidades no térreo destinadas a idosos e/ou deficientes;

3 dormitórios (no máximo 1 suíte por unidade);

Pelo menos 60% dos apartamentos com 2 dormitórios no mesmo edifício.

Área de lazer exclusivamente para crianças e idosos (max. de 30 m²)

Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social

Seguem padrões definidos na Lei n° 53/92 (ZEIS).

2.3. Parâmetros por Zona

2.3.1. ZONA DA ORLA - ZO

Objetivos

Controlar a verticalização com a redução da Taxa de Ocupação (TO) e do Coeficiente de Aproveitamento (CA), por tratar-se de zona altamente verticalizada (concentra mais de 50% da área construída verticalizada na área insular de Santos).

OBS.: Exceto para os CTC que cortam a zona, que poderão ter CA maior.

Recuperar a valorização social com aplicação da OODC.

Índices

a) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais

Taxa de Ocupação: 40% térreo e pavimento tipo;

Coeficiente de Aproveitamento Básico 1,5 X a área do lote com possibilidade de acréscimo de mais 2,5 x com Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

b) Empreendimentos Exclusivamente Comerciais e de Serviços

Taxa de Ocupação: 40% da área do lote no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comércio e serviços (altura máxima 7,5 m.);

Coeficiente de Aproveitamento: 1,5 X a área do lote, com possibilidade de acréscimo de mais 2,5 X com Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

c) Empreendimentos de Uso Misto

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comércio e serviços (altura máxima = 7,5 m).

Coeficiente Básico de Aproveitamento: 1,5 X a área do lote, com mais 2,5 x com OODC

2.3.2. ZONA INTERMEDIÁRIA E ZONAS CENTRAL I e II

Objetivo

Criar mecanismos para conter a pressão especulativa.

Incentivar a produção imobiliária residencial para atender HMP, com a utilização de incentivos urbanísticos.

Incentivar empreendimentos comerciais e de serviços.

Índices

a) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais

Taxa de Ocupação: 40 % da área do lote no pavimento tipo e no térreo;

Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1,5 X a área do lote com possibilidade de mais 2,5 x com OODC.

b) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais de Mercado Popular

Taxa de Ocupação: 40% da área do lote no pavimento tipo e 60% no térreo, quando destinado a  estacionamento de veículos (aberto), hall e escadas/ elevadores (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento: 4 x a área do lote    

c) Empreendimentos Exclusivamente Comercias e de Serviços

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comercio e serviços (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento: 4 x a área do lote.

d) Empreendimentos de Uso Misto

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comércio e serviços (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1,5 x a área do lote com mais 2,5 com OODC.

Obs.: Não será aplicada OODC nos casos em que pelo menos 50% das unidades residenciais se enquadre no padrão de EHMP.

2.3.3. ZONAS NOROESTE I, II e III

Objetivos

Criar mecanismos que contenham a pressão especulativa e definir parâmetros de verticalização adequados ao suporte de infra estrutura oferecido pela zona.

Estimular empreendimentos comerciais e de serviços

Índices

a) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e no térreo;

Coeficiente de Aproveitamento Básico: 1,5 X a área do lote com possibilidade de mais 1,5 x com OODC.

b) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais de Mercado Popular

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a estacionamento de veículos (aberto), hall e escadas/elevadores (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento: 3 X a área do lote.

c) Empreendimentos Exclusivamente Comerciais e Serviços

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comércio e serviços (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento: 3 x a área do lote.

d) Empreendimentos mistos

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comércio e serviços (altura máxima = 7,5 m).

Coeficiente Básico de Aproveitamento: 1,5 x a área do lote com mais 1,5 x com OODC.

OBS.: Não será aplicada OODC, nos casos em que pelo menos metade das unidades residenciais se enquadre em EHMP.

Nas vias locais será aplicado ângulo diedro de 40º para controle da altura das edificações.

2.3.4. ZONA DOS MORROS

Objetivo

Fixar limite máximo de pavimentos (térreo + 4), por tratar-se de zona, em sua maior parte, ambientalmente frágil.

2.3.5. CORREDORES DE TRANSPORTE COLETIVO

Objetivo

Por tratar-se de áreas com maior capacidade de suporte, propõe-se maior verticalização/adensamento, com a definição de Coeficiente de Aproveitamento Básico maior do que para as zonas de uso e também  Coeficientes de Aproveitamento Máximo maiores.

Índices

a) Empreendimentos Exclusivamente Residenciais

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e no térreo;

Coeficiente de Aproveitamento Básico: 2 X a área do lote com possibilidade de mais 5 x com Transferência do Direito de Construir (TDC).

b) Empreendimentos Residenciais de Mercado Popular

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo, desde que destinado a estacionamento aberto, hall, escadas/elevadores (altura máxima = 7,5 m);

Coeficiente de Aproveitamento: 7 x a área do lote.

c) Empreendimentos Exclusivamente Comerciais e Serviços

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60 % no térreo desde que destinado a comércio e serviços (fixar altura máxima);

Coeficiente de Aproveitamento 7 x a área do lote.

d) Empreendimentos de Uso Misto

Taxa de Ocupação: 40% no pavimento tipo e 60% no térreo quando destinado a comercio e serviços.

Coeficiente Básico de Aproveitamento: 2 x a área do lote com possibilidade de mais 5 x com Transferência do Direito de Construir (TDC).

OBS,: Não será aplicada TDC, nos casos de empreendimentos que ofereçam pelo menos 50% das unidades residenciais padrão HMP.

2.3.6.  ZONA ESPECIAL ADENSÁVEL - ZEA

Mesmos objetivos e mesmas regras (Índices e TDC) dos Corredores de Transporte Coletivo.

2.3.7. ZONA ESPECIAL DE  CONTROLE DA VERTICALIZAÇÃO - ZECV

Aplicar ângulo diedro (50º ) para definição da altura das edificações contidas na zona.