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quinta-feira, 16 de junho de 2011

Valor Econômico: Boom de imóveis de alto padrão "expulsa" a classe C de Santos

Em excelente matéria de página inteira, na edição do Valor Econômico de hoje (p. A4), a jornalista Fernanda Pires esmiuça o processo de segregação espacial na Baixada Santista. Em dia de votação do Plano Diretor de Santos, vem bem a calhar.
Na reportagem, este blogueiro é ouvido (trechos em negrito) e expõe alguns argumentos.
No texto, sabe-se, também, que representante do "mercado" considera Santos uma "Vila Nova Conceição"; Guarujá, São Vicente e Praia Grande "periferia"; e a Zona Noroeste um "vazio urbano". Estupenda análise.
Prosseguindo com as pérolas, o Prefeito de Santos, que foi secretário de planejamento (!!!), afirma que usar a política urbana para controlar o preço dos imóveis é "utopia" e que o VLT (sempre ele) vai resolver tudo.
E, ainda, sabe-se que o cientista político Alcindo Gonçalves crê que o processo de expulsão de Santos para a "periferia" está equacionado pelo crescimento econômico do país. Naturalmente, a foto do casal que ilustra a matéria deve ser montagem...
Por fim, ficamos informados de que o "mercado" não está satisfeito com as propostas da Prefeitura, para revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular: "não são bem aquilo que queríamos".
Sugiro especial atenção aos dados expostos nos quadros que acompanham a matéria (ver abaixo a íntegra).
O número de imóveis lançados em Santos, por faixa de preço, revela a raiz da questão.
Boa leitura!

Boom de imóveis de alto padrão "expulsa" a classe C de Santos

Fernanda Pires | Para o Valor, de Santos Valor Econômico - 16/06/2011 - p. A4
Cidades: Valorização imobiliária é resultado da escassez de espaço e da disponibilidade de poupança

A falta de áreas no município em Santos, no litoral de São Paulo, tornou a cidade o paraíso da construção civil de alto padrão nos últimos anos e está expulsando a classe C, principalmente para cidades vizinhas. Com dinheiro em caixa depois da abertura de capital na Bolsa, e aproveitando a volta do financiamento imobiliário, grandes empresas do setor desembarcaram em Santos e encontraram terreno fértil na cidade, que tem uma das maiores médias de poupança por habitante do país.
A escassez de espaço e o alto preço da fundação - o solo é considerado um dos piores do mundo - obrigam os construtores a direcionar as ofertas às classes altas para maximizar o lucro. "Em Santos, não dá para lançar apartamento abaixo de R$ 200 mil", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, entidade que representa as empresas do setor imobiliário no Estado de São Paulo.
"Para mim, Santos é a Vila Nova Conceição da Baixada Santista", compara Petrucci, referindo-se aos dos bairros mais caros da cidade de São Paulo. "Os apartamentos mais baratos estarão na periferia, como Praia Grande, São Vicente e Guarujá", afirma, citando outras cidades da Baixada Santista, que também já verificam valorização imobiliária.Desde 2007, Santos passou a receber uma enxurrada de empreendimentos e, hoje, disputa o terceiro lugar no ranking dos municípios com maior concentração de lançamentos no Estado. A lista é encabeçada pela cidade de Campinas.
O Secovi divulgou nesta semana o primeiro estudo sobre o perfil da região. A pesquisa analisou 20.542 unidades construídas nos municípios de Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande, entre fevereiro de 2007 e abril deste ano. O segmento acima de R$ 500 mil liderou os lançamentos, com 28% do total. O mercado de apartamentos de quatro dormitórios apresentou a melhor performance de vendas no período. Santos concentra quase 90% dessas unidades.
Segundo o autor do estudo do Secovi, o pesquisador Robert Zarif, o único vazio urbano que ainda consegue absorver a classe C em Santos é a zona noroeste, região mais afastada da orla. "Para viabilizar um empreendimento, é preciso ter uma área muito grande para conseguir economia de escala e produzir muitas unidades. A cidade de Santos não tem mais espaço para isso", explica Zarif.
É por essa razão que o programa do governo federal destinado à habitação popular, o Minha Casa, Minha Vida, não decolou na cidade. "Mas haverá alguns projetos. Estamos criando novas áreas de Zona Especial de Interesse Social", afirma o prefeito João Paulo Papa (PMDB). O déficit habitacional em Santos é de 12.115 moradias, segundo estatísticas da Cohab e da Secretaria de Planejamento do município.
A saturação da ilha, que tem 39 quilômetros quadrados, faz qualquer terreno à venda parecer "mosca branca". Regiões antes extremamente degradadas, como o bairro Valongo, situado na entrada da cidade, tornaram-se supervalorizadas. O preço do metro quadrado aumentou mais de 12 vezes nos últimos quatro anos. "Hoje, você paga de R$ 5 mil a R$ 6 mil", diz o secretário de Infraestrutura e Edificações, Antonio Carlos Gonçalves.
No caso do Valongo, é preciso levar em conta o efeito Petrobras. A estatal decidiu construir sua sede no bairro, o que provocou a valorização e atraiu uma série de empreendimentos para o entorno. Quando as obras estiverem prontas, a empresa terá três torres, cada uma delas ocupada por 2.200 funcionários.
"Existe uma procura muito grande e carência de terrenos. Há quatro anos, o metro quadrado de um terreno na praia do Gonzaga estava em R$ 2.500. Hoje, está em R$ 7 mil. Essa é a solicitação de quem é dono, não significa que exista negócio", afirma o diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), Ricardo Beschizza.
"Isso acontece em Santos, como em toda região metropolitana, em cidades-polo. A tendência do crescimento populacional da Baixada Santista está fora de Santos", diz Papa.
De acordo com Zarif, mesmo com o alto índice de valorização dos imóveis, não se pode dizer que o mercado se estabilizou. Muito pelo contrário. "Acho que, a partir de agora, a riqueza irá circular, com a duplicação do porto e o pré-sal", cuja produção ainda está no início.
Estudo feito pelo professor doutor João Meyer, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, identifica o início dessa elitização. Em 2007, no começo do boom imobiliário, não houve oferta de lançamentos para famílias com renda até 15 salários mínimos em Santos, apesar de haver demanda dessa faixa por 2.380 unidades. O mercado só começou a produzir para famílias no segmento entre 15 e 20 salários mínimos.
Para a faixa de mais de 30 salários mínimos, houve uma superoferta de moradia, quase cinco vezes superior à demanda. "O mercado prefere apostar em lançamentos de alto padrão, mesmo sem a garantia de liquidar as vendas ainda na planta", explica Petrucci, do Secovi.
O maior comprador é o próprio habitante da cidade, afirmam as construtoras. Segundo o Banco Central, a média de poupança por habitante em Santos foi de R$ 6.904,77 em março, quase 41% acima do padrão da cidade de São Paulo. Municípios paulistas com população semelhante à de Santos (419 mil habitantes) registraram valores bem menores, como São José do Rio Preto (R$ 3.138,66) e Sorocaba (R$ 2.716,94).
"O perfil santista é de maior poder de poupança, o que permite maior poder de compra", explica o diretor da consultoria Amaral & Associados, Rodolfo Amaral. Não à toa, o nível de endividamento pessoal também é o maior. Em março, ficou em R$ 18.520,52 - em São José do Rio Preto atingiu R$ 11.017,47, e em Sorocaba, R$ 7.006,90.
A desconcentração populacional no município de Santos ocorre desde a década de 70. De acordo com estudo elaborado pelo Núcleo de Estudos de População (Nepo) da Unicamp, a análise da migração por renda dos censos de 1991 e 2000 (o levantamento de 2010 ainda não divulgou esses dados) já apontava aumento percentual de saída de famílias com orçamento entre dois e dez salários mínimos. O tema divide especialistas.
"Pode ser até que o Censo de 2010 mostre uma redução nessa tendência, mesmo assim duvido que tenha sido revertida. E não tem absolutamente nenhuma política pública preocupada com isso", afirma o doutor em planejamento urbano regional professor dos cursos de arquitetura e urbanismo da Unisanta e da UniSantos, José Marques Carriço.
"A partir dos anos 80 até os 2000 houve, sim, elevada evasão da população santista, porque as pessoas tinham de sair para procurar empregos. De 2000 a 2010, houve recuperação econômica da população, o porto mudou bastante, a empregabilidade aumentou, e a população ficou mais fixada", afirma o coordenador do programa de mestrado em direito da UniSantos, Alcindo Gonçalves.
O saldo migratório anual de 1991-2000 foi de 2.198 pessoas. Entre 2001-2010 foi de 1.310. "Não há expulsão da cidade, o que aconteceu, como no Brasil inteiro, é que a condição de vida da população melhorou, o salário também", avalia Gonçalves.

Morar na Praia Grande vira alternativa

 Foto: Régis Filho

O assistente administrativo Thiago Pedro Pereira Leal e a vendedora Allyne da Costa Leal casaram-se em 2010 e pretendiam continuar morando em Santos. Mas a renda mensal de R$ 4.500 não foi suficiente para que o casal ficasse na cidade. "Quando começamos a procurar imóveis em Santos, fomos obrigados a buscar nas cidades vizinhas em razão dos altos preços", afirma Leal, 27 anos. Além de caros, os apartamentos de um dormitório necessitariam de reforma, o que elevaria o gasto.A saída foi ir para Praia Grande. Depois de cinco meses, encontraram um apartamento de R$ 105 mil num bairro nobre da cidade. Financiaram R$ 83 mil. "O prédio é novo, tem área de lazer e fica a duas quadras da praia", diz Leal. E já se valorizou. "Recentemente, uma unidade foi vendida por R$ 135 mil."
O ônus é que o casal perde cerca de duas horas para ir e voltar de Santos todos os dias, já que continuam trabalhando na cidade. São R$ 450 por mês só de combustível, o dobro do que gastavam quando moravam na cidade.
A ideia é voltar a residir em Santos. Mas o assistente administrativo pondera. "O nosso próximo imóvel será de dois quartos. Com certeza, com mais R$ 50 mil a R$ 60 mil a gente compra um apartamento no mesmo bairro em Praia Grande. Mas em Santos, esse valor é insuficiente para conseguirmos um imóvel maior."
O publicitário Rogério Oliveira Xavier percebe que o aumento da renda não acompanhou o acentuado ritmo da valorização imobiliária. Em 2006, ele e a esposa Daniela, também publicitária, compraram um apartamento de luxo em frente à praia por R$ 540 mil. O imóvel de três suítes tem 200 metros privativos, sem contar as três vagas na garagem. E o condomínio tem um sem-número de serviços, entre os quais padaria, cinema, academia de ginástica, quadra de tênis e quadra de "squash".
Hoje, um dos apartamentos no mesmo prédio está sendo vendido pelo dobro do preço. "A facilidade de financiamento aumentou, claro, o sujeito consegue dividir em várias vezes. Mas há uma supervalorização. Não conseguiria comprar o meu apartamento se fosse hoje", afirma Xavier.
Essa nova realidade já está inflacionando o setor de serviços. "Fiz uma reforma no escritório e tive dificuldade para achar mão de obra. Cobram uma fábula para levantar uma parede", afirma.
Para Flavio Maia, empresário do setor de desenvolvimento imobiliário, a valorização do metro quadrado no município de Santos não é tão diferente da de outros mercados do interior do Estado - no qual é especializado. Ele compara o preço com as cidades distantes até 100 quilômetros de São Paulo, como Jundiaí e Campinas.
Natural de Santos, ele mora em São Paulo e há três anos e meio comprou um imóvel para lazer na cidade natal. Pagou R$ 650 mil por uma unidade de alto padrão de 200 metros privativos. São quatro quartos e três garagens. Hoje, vale R$ 1,5 milhão. "Simplesmente houve uma recuperação do mercado. Santos era barato perto da média de outras cidades próximas a São Paulo", diz Maia.
Apesar de não se dedicar ao mercado de Santos, Maia avalia que o grande boom imobiliário na cidade já ocorreu. "Há três anos, paguei pouco mais de R$ 3 mil o metros quadrados, já foi um lançamento na época prevendo a multiplicação de preço."

Revisão de Plano Diretor busca diversificar empreendimentos

À luz da valorização dos imóveis, Santos discute nesse momento a revisão do Plano Diretor e das leis de uso e ocupação do solo (da área insular e da continental). Os projetos entregues pelo Executivo à Câmara de Vereadores começam a ser votados hoje, depois de dois anos de elaboração. O governo tem maioria na Câmara.
Para urbanistas, a proposta do Executivo avançou em alguns pontos em relação ao atual plano, de 1998, mas ainda é tímida. Do lado dos construtores, a grita é no sentido contrário. "As propostas de alteração não são bem aquilo que queríamos. Houve uma redução em torno de 30% do potencial construtivo em 50% das ruas da cidade (que não têm mais capacidade viária). O coeficiente de aproveitamento caiu de 5 para 4", afirma Ricardo Beschizza, do Sinduscon.
O coeficiente de aproveitamento é quantas vezes se pode construir a área do lote. Hoje, um terreno de mil metros quadrados em Santos, na zona da orla, pode receber um empreendimento de até 5 mil metros quadrados. Na avenida Paulista, em São Paulo, o coeficiente é igual a 4.
As ruas com maior poder de tráfego terão redução de 10% no potencial. Outra alteração é a redução pela metade do número de pavimentos para usos específicos, como garagem. "Hoje são quatro, além do térreo. Essa regra está produzindo edificações muito agressivas para a vizinhança e para quem está nas ruas. Estamos propondo diminuir dois pavimentos", diz o prefeito João Papa.
As audiências públicas feitas pelo Legislativo para debater a proposta da prefeitura mostraram que 29% das 200 sugestões apresentadas pelos cidadãos defendem a criação de condições para fixar a população na cidade. "Foi uma iniciativa pluripartidária e tivemos uma participação surpreendente da sociedade", diz o vereador Sadao Nakai (PSDB).
Para a vereadora Cassandra Maroni (PT), a proposta do governo representa um avanço em relação ao "permissivo" plano de 1998. "Mas há uma série de descontos que, na prática, aumentam mais ainda o aproveitamento do terreno. Nada contra lucro para o construtor, mas não podemos entregar a cidade para um único padrão. As pessoas estão mobilizadas, porque realmente sentem a iminência de não poderem morar mais em Santos", diz a vereadora.
Entre as sugestões apresentadas, a do Fórum da Cidadania é considerada a mais factível por urbanistas. A ideia é reservar as poucas áreas que ainda não sofreram processo agressivo de verticalização para um modelo de produção mais acessível, tornando mais caro construir unidades de alto padrão. Dessa forma, o construtor seria induzido a fazer empreendimentos para as demais classes. "Se ele quiser produzir para o alto padrão, tem de pagar outorga. Isso é possível regular por meio da lei de uso e ocupação do solo", explica o urbanista José Carriço.
Segundo o professor da USP, João Meyer, a adoção de mecanismos para fixar a população existe em diversos países e na cidade de São Paulo. "O Plano Diretor de 2002 é um dos mais importantes objetos de retenção da população nas áreas centrais, tanto que o censo atual mostrou retorno de população. O distrito da Sé, que perdeu 100 mil habitantes na década de 90, recuperou dois terços disso."
Para o prefeito Papa, "é utopia o governo intervir no preço dos imóveis". De acordo com ele, consegue-se resolver algumas questões relacionadas às Zonas Especiais de Interesse Social, que são gravadas com a destinação específica de fixar o morador de baixa renda. "Fora das faixas de renda abrangidas pelos programas habitacionais, não há ferramentas para controlar preço".
Hoje, o município tem 3,3 milhões de m2 destinados a essas zonas especiais. Cerca de 30% disso são vazios urbanos que podem receber empreendimentos, o restante abriga habitações irregulares, como favelas e palafitas, segundo a Secretaria de Planejamento.
Outra crítica dos urbanistas é que não é possível pensar em um plano diretor dissociado de um planejamento de mobilidade. "Existe um fluxo diário de 130 mil carros para Santos. O número de domicílios em Santos é quase o mesmo, 141 mil", afirma Meyer. E a tendência é piorar.
"Se as pessoas não podem comprar apartamento em Santos, elas vão ficar muito mais tempo no sistema viário, porque não vão deixar de trabalhar na cidade-polo", diz Meyer. A saída seria o Veículo Leve Sobre Trilhos (VLT), que interligaria toda a região metropolitana da Baixada.
"Mais importante do que ficar encontrando instrumentos artificiais para forçar a construção numa cidade que não tem mais solo, é dotar a região de infraestrutura de articulação, de ligação plena. Por isso o VLT é tão importante, por isso uma ligação seca entre Santos e Guarujá é tão importante", afirma Papa.

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