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quinta-feira, 7 de julho de 2011

Prefeito desconhece instrumentos de política urbana?

Infelizmente, li sem surpresa a entrevista do prefeito, ao jornalista Bruno Guedes, sobre o Plano Diretor e leis de uso do solo, publicada em A Tribuna de 2/7, p. A7. Na verdade, o jornal editou a versão impressa, suprimindo os aspectos mais interessantes. Mas segue abaixo a íntegra, que está disponível na internet em: 
http://www.atribuna.com.br/noticias.asp?idnoticia=101703&idDepartamento=5&idCategoria=0
Entre os trechos que foram suprimidos, está o questionamento do jornalista ao envio, pelo Executivo, de 28 emendas aos projetos de lei, no apagar das luzes do processo, depois que as audiências públicas já haviam sido realizadas. A tesoura suprimiu, ainda, a menção aos casos nebulosos do hotel no Centro de Convenções e da ZEIS da Transbrasa. Coincidência?
É assim que se constroem reputações nesta terra...
No mais, a mesma afirmação absurda de sempre, de que não há instrumento de política urbana capaz de reduzir o valor da habitação. Como o prefeito não é técnico da área de planejamento, deve ter ouvido isto de alguém de confiança, que atua na área. Se foi isto que ocorreu, está faltando atualização técnica ou honestidade ao seu conselheiro.
Boa leitura!


Sábado, 2 de julho de 2011 - 08h39
Plano Diretor

'Há fatores de mercado que vão além do custo da construção', afirma Papa

Bruno Guedes

A menos de 20 dias da sanção do novo Plano Diretor e das leis de Uso e Ocupação do Solo, a Prefeitura de Santos analisa um número de novos empreendimentos seis vezes maior do que a média em tramite normal.

Ao todo, 120 novas edificações serão erguidas nos próximos anos sob as regras das leis em vigor desde 1998, mais permissivas, que impuseram à Cidade um dos maiores potenciais construtivos do Brasil e permitiram a construção de espigões que hoje compõem a paisagem urbana. Isso sem contar os já em construção. Em movimento normal, seriam em média apenas 20 projetos.

Para o prefeito João Paulo Papa (PMDB), a corrida do empresariado para aprovar novos empreendimentos mostra que, de fato, as normas do novo Plano Diretor que reduzem o potencial construtivo, classificadas como tímidas por especialistas e pela oposição, colocam restrições severas ao setor imobiliário.

Em entrevista a A Tribuna, o chefe do Executivo rebate as críticas recebidas durante o processo de discussão das novas legislações. Diz que, diante da supervalorização da Cidade e elitização da oferta de novos imóveis, não há formas de induzir a redução do preço da terra ou a expansão na oferta de habitação popular.

Confira a entrevista abaixo.

Quando os projetos do Plano Diretor e das Leis de Uso e Ocupação do Solo serão sancionados?Quinze dias após o recebimento formal (que ocorrerá na próxima semana, segundo a Presidência da Câmara). As leis serão sancionadas ainda em julho e entram em vigor imediatamente.

Durante o processo de discussão das novas leis, houve a notícia de que os empreendedores estariam correndo contra o tempo para ingressar com seus processos de novos edifícios na Prefeitura, para construir sob as regras do plano antigo que é mais permissivo. Isso de fato aconteceu?Sim, porque uma das regras do novo plano diretor impõe redução do potencial construtivo, de 20% a 30%, o que é significativo para os empreendedores e prevê redução ajustes muito expressivo naquilo que a gente vem chamando de base das edificações. São os quatro primeiros pavimentos destinados a áreas comuns, garagens, lazer, etc. Há mudanças relativas à obrigatoriedade de área de impermeabilização. Enfim, no conjunto dos novos índices urbanísticos foram feitas alterações muito significativas para os empreendedores visando qualidade de vida dos moradores. E mexem também com a rentabilidade. Se o construtor vai construir menos, vai lucrar menos. Já era esperado um aumento no número de projetos, uma antecipação por parte do mercado para garantir aprovação de seus empreendimentos dentro do código atual, que é mais favorável ao empreendedor.

Qual o número de projetos em análise hoje na Prefeitura?Em média, analisavam-se 20 projetos simultaneamente. Hoje tem 120. Aconteceu o inverso do Plano de 1998, quando a intenção foi atrair a construção civil para Santos. Na década anterior, o setor estava estagnado. Discutia-se muito, na época, formas de atualizar o Plano Diretor, que era de 1968, visando acionar o setor da construção civil e dessa maneira ativar a economia. Dentro dessa discussão, os índices seriam aperfeiçoados no sentido de dar maior atratividade para esse setor. Então, naquela altura, houve uma estagnação e durante dois anos a Prefeitura praticamente não tinha projetos para aprovar porque os empreendedores preferiram aguardar a nova legislação.

A partir do momento em que se aprova o projeto, o empreendedor tem um tempo para construir?Ele tem um ano para começar. É a validade do projeto aprovado. Esses projetos que serão aprovados não são reservas para o futuro. Ele tem prazo de validade de um ano para começar e um ano para incorporar.

Então no prazo de um ano, um ano e meio, essas 120 edificações começam a sair do papel.Ou não sairão mais. Se o construtor aprovou e não viabilizou, aí ele perde o direito de construir pelas regras do Plano Diretor atual. Ele vai ter que entrar nas regras do próximo.

Uma das emendas populares ao projeto rejeitadas na Câmara Municipal previa que todo projeto em análise no momento da sanção do Plano Diretor e das leis de uso do solo deveriam passar a ser avaliados sob a ótica das novas regras, mais restritivas. Como o governo enxerga essa proposta?planejou o seu negócio. Adquiriu um terreno ou imóveis, unificou imóveis e pagou por eles. Fez tudo com base em um regramento. Quando você muda as regras no meio do processo, toda essa equação se altera. E não só para o empreendedor, mas para o cliente que ele serve. É possível que a tipologia dos empreendimentos mude, o tipo de cliente a quem ele é destinado. Não se muda uma regra no meio do jogo. Há risco de haver até disputas judiciais desnecessárias.

Estamos falando de 120 empreendimentos na área insular de Santos, que já está saturada. Se todos saírem do papel, e se isso ocorrer praticamente ao mesmo tempo, não corremos o risco de ter um novo Plano Diretor pouco aplicável, de poucos resultados, já que grande parte dos terrenos e imóveis disponíveis podem estar dando lugar a prédios altos sob as regras do plano antigo?Não saberia prever isso hoje. Mas eu entendo que de um a dois anos, já estaremos vendo os empreendimentos com o novo padrão sendo construídos na Cidade. Esse número de 120 projetos parece grande mas não é uma quantidade que imponha prejuízos à cidade, em relação à quantidade de edifícios que nós temos.

A Câmara promoveu uma série de audiências públicas em que a principal preocupação da população foi a supervalorização imobiliária. Parte das emendas populares criavam instrumentos no projeto da Lei de Uso e Ocupação do Solo da área insular para induzir a construção de unidades para as classes média e média baixa. Todas que tratavam dessa vertente foram rejeitadas a partir de uma posição contrária da liderança do Governo no Legislativo. Como o senhor vê a supervalorização no Município e a tentativa de regular o preço do solo com os instrumentos propostos e rejeitados?Primeiro precisamos desmistificar a tese de que só a Câmara fez audiências públicas. O governo fez 61 encontros, 11 audiências públicas, 44 reuniões e seis oficinas de capacitação com universidades e todos os setores da sociedade civil organizada. Esse processo começou em novembro de 2008. Nessas audiências, recebemos todo tipo de sugestão que você possa imaginar. Todas elas foram assimiladas e incorporadas no texto do Plano Diretor, na medida do possível e dentro de uma visão técnica.

Entre essas sugestões, foi colocada também a preocupação sobre a valorização do solo?Sim, foi colocada e foi muito debatida. O que ocorre é que não existe fórmula que se possa incluir no Plano Diretor e nas leis de uso do solo capaz de baratear o custo da terra. Nós encontramos outros mecanismos para garantir a moradia a parcelas de menor renda, que são os mecanismos relacionados às Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). Que aliás estão sendo usadas ao limite. Neste momento, estamos desapropriando áreas nobres e disputadíssimas na Zona Noroeste de Santos, no Bom Retiro, para garantir habitações de interesse popular. No ano passado, nós fizemos um enfrentamento com um grupo empresarial para cancelamento de aforamento do SPU (Serviço de Patrimônio da União), coisa que governo nenhum dessa Cidade fez. Então, o governo age neste sentido com uma lógica que não é ideológica, mas sim da realidade. Nós não enxergamos maneiras de impor redução de custo dos imóveis através de legislação que regula o uso do solo. Aliás, essa discussão foi colocada de forma muito superficial. O terreno custa hoje apenas 15% do valor da obra. O restante do empreendimento é cimento, ferro, mão-de-obra, material elétrico, equipamentos... discutir uma tese dessa é jogar pra torcida, porque, na prática, isso não acontece. Fizemos pesquisa muito bem feita sobre os planos diretores mais modernos do Brasil. Curitiba, São Paulo, Campinas. Porque há uma preocupação minha também sobre o custo excessivo do terreno em Santos. Nós não encontramos, portanto, mecanismos para isso. A bancada do governo refletiu na discussão o pensamento do governo. E o pensamento do governo é de que não há meios de fazer com que o preço da terra caia. Por outro lado, há muitos mecanismos que permitem que o empreendedor da construção civil se interesse por construir para baixa renda.

Então as emendas que propunhas uma redução do potencial de construção, vinculando um aumento à construção de unidades menores, para a classe média, não barateariam os imóveis?Na nossa avaliação, essa medida não iria baratear o imóvel para menor renda e iria encarecer o imóvel para maior renda. O efeito dessa mudança para a classe média seria devastador. Há fatores de mercado que vão além do custo da construção. Santos se tornou uma cidade muito valorizada. Tem excepcional infraestrutura, qualidade de vida, orla, tem um mercado de trabalho ativo e aquecido, um porto dinâmico, a expectativa do pré-sal, o setor de tecnologia que já está chegando, turismo e serviço aquecidos. São fatores que aumentam a procura e, aí, já conhecemos as regras do mercado. Mas nem toda a cidade está valorizada. Quando se fala em cidade pequena, porque citar exemplos do Gonzaga? Morar na Encruzilhada, no Marapé, no Macuco, bairros menos valorizados, é morar longe? Veja a contradição da crítica de quem está procurando explorar esse assunto pelo viés ideológico, sem sentido prático. Em uma cidade de 39 quilômetros quadrados, tudo é perto. Então, morar na Zona Noroeste, morar no Bom Retiro, no Macuco, no Nova Cintra tem diferença?

Não, mas vir da Zona Noroeste de manhã, em horário de pico, em ônibus lotado, demanda mais de 50 minutos.Sim, como se sair aqui do Centro, pegar a Senador Feijó e a Ana Costa para ir pra praia, você vai pegar horário de pico, congestionamento e vai levar 40, 50 minutos pra chegar ao Gonzaga. Isso é um problema da cidade toda, e não só da Zona Noroeste, que tem um problema sério de disputa de espaço com o porto. É algo sério que estamos procurando resolver. O primeiro trecho da Nossa Senhora de Fátima é portuário e continua sendo. Em determinados momentos do dia, há crises de trânsito por força do movimento do porto. A CET tem trabalhado muito nisso, com sistema de informações, câmeras. Mas é uma gestão difícil de ser feita e que será resolvida na hora em que tivermos um sistema viário específico para atendimento do porto na Zona Noroeste. O sistema está projetado, desenhado. Nós estamos procurando caminhos junto aos governos estadual e federal. É uma obra fundamental que vai segregar o viário portuário do viário urbano na Zona Noroeste. Isso inclui o viaduto na entrada da cidade, uma pista que conecta a Júlia Ferreira de Carvalho (Chico de Paula) à marginal da Anchieta. Ou seja, todos os acessos portuários não vão depender da Nossa Senhora de Fátima.

Nas votações do Plano Diretor, na Câmara, houve uma polarização das discussões entre situação e oposição e 78% das emendas populares, provenientes das audiências, foram rejeitadas.Não, 22% das emendas foram aprovadas.

Sim, 22% aprovadas. Mas houve alguma disposição do governo para que se rejeitassem as emendas, uma a uma?Não. Em bloco, jamais. A minha determinação à liderança do governo, com total assessoramento da Secretaria de Planejamento, foi a seguinte: aproveitar o maior número possível de sugestões vindas das audiências públicas da Câmara. Elas foram analisadas uma a uma. Nós ficamos aqui até de madrugada. Estudamos os prós e contras de cada mudança. Faz parte da minha natureza política debater, conciliar, buscar um entendimento. Não estou no governo de Santos há seis dias, estou há seis anos e meio. E a minha prática com a Câmara e com a sociedade é sempre buscar a harmonização, o entendimento, a conciliação. Agora, evidentemente, isso não inclui admitir sugestões que descaracterizassem o que o governo pensa a respeito do tema. Porque foram dois anos de estudo, de investimento nisso. Algumas emendas foram aproveitadas. As que não foram, é porque desconfiguravam a filosofia do projeto. O pano de fundo do maior embate nas discussões do Plano Diretor são as habitações de interesse social. E essa é uma preocupação não só minha. Como governante da Cidade, ninguém mais do que eu se preocupa com isso. O programa Santos Novos Tempos é uma preocupação que o governo tem de buscar a última gota de energia pra dar respostas a esse segmento.

Mas houve duas emendas nesse sentido e uma delas foi rejeitada. A da Vila Sapo (na Ponta da Praia) foi aprovada. As pessoas já moram lá e, gravando a área como sendo de interesse social, é só regularizar. A outra é a área da Transbrasa, no Jabaquara, e foi rejeitada pela base governista.
A aprovação da Vila Sapo foi feita numa demonstração de boa vontade do governo com a oposição, porque não era o momento de criar a Zeis da Vila Sapo. A nova legislação de Zeis será feita no segundo semestre. Mas como, de fato, não havia ali nenhuma dúvida de que a área seria aproveitada (para interesse social), nem por nossa parte nem pela oposição, então nós criamos. Esse foi um ponto da negociação: a oposição procurou a base do governo para aprovar aquela Zeis. Nessa negociação, discutiu-se abertamente a área da Transbrasa. E a nossa posição foi a seguinte: a Vila Sapo nós poderíamos abrir mão e aprovar já, para tranquilizar os moradores que estavam acompanhando a votação do Plano Diretor. Mas a contrapartida era que a oposição retirasse a emenda que trata da área da Transbrasa porque vamos discutir a lei de Zeis no segundo semestre. E temos Zeis para propor nos morros, na Zona Noroeste, na Zona Leste. Mas a oposição resolveu não retirar. Assim que abrir o Legislativo (após o recesso), nós vamos mandar a lei de Zeis. Não sei se em agosto ou setembro.

Mas aquela área onde hoje funciona a Transbrasa está entre essas que serão destinadas à habitação popular?Todas as áreas disponíveis na Cidade estão sendo analisadas pelo governo para efeito de gravação como área de Zeis. Incluindo áreas da União que foi sendo cedida para terceiros. A oposição sabe do trabalho que venho fazendo junto ao SPU para a transferência de todas as áreas para o Município, incluindo a área da Transbrasa.

Onde estão as áreas que a Prefeitura está comprando para habitação popular?No Bom Retiro. Parte nós estamos desapropriando judicialmente e outra parte nós obtivemos o cancelamento do aforamento junto ao SPU. Aliás, é a segunda área que a Prefeitura conseguiu transferir de ocupantes para o SPU e na sequência, para a Cohab. Nesses locais funcionam empresas. Não temos divergência nenhuma com a oposição em relação à necessidade de áreas para habitação para população de menor renda. A divergência é referente a meios de se fazer. Eu não acredito, pela experiência profissional que tenho, que um parágrafo da regulamentação de uso do solo seria varinha mágica para resolver preços de terra em Santos. Isso seria uma enorme frustração. O governo tem que ser mais agressivo nesse sentido.

Algumas emendas tratavam de prazos para a criação de fundos de Desenvolvimento Urbano e de Recuperação Ambiental. Elas foram rejeitadas, mas já não é consenso a criação desses fundos?Sim. Quanto a prazos, nem precisa se preocupar com eles porque o governo é o maior interessado em criar os fundos o mais rápido possível. Mas não é no Plano Diretor que se estabelece prazo para a criação de fundos. Aí é que eu digo: nossa divergência não é de conteúdo, mas de forma. Ontem eu sancionei aqui o decreto que regulamenta o Fundo Municipal de Meio Ambiente. Então, não há problema nesse ponto.

Além das emendas populares, o governo enviou para a Câmara 28 emendas para mudanças de alguns pontos do Plano Diretor, pouco antes das sessões de votação, que não passaram por discussões com a sociedade. Por que as emendas foram remetidas só no final de todo o processo de revisão das leis, sem passar por ampla divulgação?A maioria das emendas foi para correção de redação. De erros pequenos e até de ortografia. Algumas outras foram temas que surgiram no dia-a-dia depois que os projetos foram remetidos à Câmara, em 30 de dezembro de 2010. Nesse período, surgiram questões novas. Foram temas muito superficiais e na nossa opinião, não justificaria fazer toda uma discussão sobre os assuntos. Há uma dinâmica que a gente vai percebendo e verificando se há necessidade de ajuste ou não. Os próprios vereadores apresentaram esses ajustes. Tudo foi colocado em conjunto pequeno de emendas e apresentado em bloco na Câmara.

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