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quinta-feira, 11 de agosto de 2011

Outorga Onerosa em Santos: um balanço negativo

Conforme informação prestada pelo prefeito de Santos à Câmara (processo n. 1726/2011), desde 2005, quando foi regulamentada, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) arrecadou para os cofres municipais um total de R$ 4.701.245,46.
Este instrumento, previsto pelo Estatuto da Cidade, visa garantir a recuperação e justa redistribuição da mais-valia fundiária. Ou seja, em tese, a OODC é uma contrapartida paga ao município, pelo empreendedor imobiliário, em troca da ampliação do potencial construtivo em determinado empreendimento, que deve ser aplicada em finalidades sociais. É tradição no Brasil, que esta aplicação seja feita em áreas como habitação de interesse social.
Em Santos, esta contrapartida é calculada com base em uma fórmula, que leva em conta o Coeficiente de Aproveitamento admitido para cada zona. Portanto, com a recente alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo na Área Insular, este cálculo mudou. Desta forma, os dados apresentados pelo prefeito relacionam-se com uma base de cálculo que já não pode mais ser aplicada.
O valor acima é a somatória das contrapartidas pagas por 10 empreendimentos, até a alteração da referida lei. A última operação data de 12/5 deste ano e a maior contrapartida paga foi relativa ao empreendimento Ville de France, pela Miramar Empreendimentos Imobiliários: R$ 2.027.46,76.
Portanto, a informação recebida por este blogueiro (ver post "Outorga Poderosa", de 21/6) deve ser atualizada. Na ocasião, fontes da liderança do governo na Câmara informaram que a contrapartida teria alcançado algo em torno de 6 milhões.
Esta correção permite-nos refazer, também, o raciocínio apresentado naquele post. Ou seja, a colher de chá que o empreendedor recebeu é muito maior, pois a contrapartida é 1/3 do informado.
Merece destaque, ainda, o fato de que metade dos recursos auferidos com a OODC, conforme a regra que vigorava até a mudança da lei, era destinada ao Fundo de Construção de Habitação Popular (FINCOHAP). A outra metade deveria ser destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano, que nunca foi regulamentado. Assim, não se sabe ao certo onde foram parar cerca de R$ 2.350.000,00.
Com a nova lei em vigor, desde julho, o problema deve ser sanado, pois o total deve ser destinado ao FINCOHAP. Porém, o número de vias onde a OODC é passível de aplicação foi reduzido. Além disso, o diferencial entre o potencial construtivo de áreas onde vigora a OODC (alguns eixos viários de importância) foi reduzido pela metade (de 2 para 1).
Assim, é possível que, daqui para a frente, este instrumento perca sua atratividade para os empreendedores. A conferir. De qualquer forma, se considerarmos o período em que vigorou este instrumento de política urbana, o valor efetivamente recolhido ao FINCOHAP e a área construída a maior obtida pelos empreendedores, com seus respectivos impactos, não fará muita falta.

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