Rafael Ambrósio: Viabilizando o programa `Minha Casa Minha Vida'
Em excelente artigo (abaixo), publicado à página A2 da edição de hoje de A Tribuna, o arquiteto Rafael Ambrósio analisa o gargalo do Minha Casa Minha Vida, em função da falta de política urbana capaz de segurar a valorização dos terrenos, em Santos. A expressão em vermelho, entre parênteses é por minha conta.
Boa Leitura!
Viabilizando o programa `Minha Casa Minha Vida'
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal, foi lançado em 2009 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional no Brasil e superou, em fevereiro de 2011, a meta de construir um milhão de unidades habitacionais (UH). Entre as unidades financiadas em 2010, 59% foram destinadas a famílias com faixa de renda de até seis salários mínimos, onde se encontra o maior déficit habitacional. Desse percentual, 400 mil UH foram destinadas a famílias pertencentes à faixa de renda entre 0 e 3 salários mínimos (s. m.), ou seja, 40% das moradias concluídas.
O PMCMV 2, lançado em 2010, tem a meta de construir mais 2 milhões de UH até 2014, sendo que 1,2 milhões de unidades serão destinadas à faixa de renda até 3 s. m.. A meta é investir 125,7 bilhões nesse período. Ao mesmo tempo, o Plano Nacional de Habitação de Interesse Social (Planhab), elaborado pelo Ministério das Cidades em 2010, demonstrou o que muitos técnicos da área de habitação já sabem: que é praticamente impossível viabilizar empreendimentos habitacionais nas grandes cidades e nas regiões metropolitanas para famílias que ganham entre 0 e 3 s. m. através do mercado imobiliário, justamente onde se encontra grande parte da população de baixa renda que não tem acesso à moradia.
A verba prevista por UH, para 0 a 3 s. m. é de R$ 65.000,00, valor insuficiente para compra de terreno e construção da moradia. E é essa a grande queixa de alguns gestores municipais: apesar do PMCMV viabilizar a construção de moradias para quem ganha entre 3 a 10 s. m., de acordo com esses gestores o programa pecou ao não contemplar, na elaboração dos valores máximos para contratação de moradias, o valor correspondente à aquisição dos terrenos. Esse argumento poderia ser realmente válido não fosse pelo fato de que o PMCMV é fruto de um pacto entre Governos Federal, estaduais e municipais para viabilização do programa. Sendo assim, seria natural que os municípios, que desde a Constituição de 1988 são os responsáveis pela condução da política urbana e do planejamento, ordenamento e regulação do território, criassem maneiras de viabilizar terrenos urbanizados, com infraestrutura e próxima a equipamentos públicos.
No entanto, prefeitos e secretários das pastas de habitação e do planejamento urbano das cidades relutam em utilizar os instrumentos criados em 2001 pelo Estatuto da Cidade (EC) justamente para baratear o preço da terra e democratizar seu acesso. Instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), o IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação com títulos da dívida pública são imprescindíveis para baratear o valor de terras urbanizadas.
Além disso, há o Direito de Preempção (ou Preferência), instrumento pelo qual a prefeitura demarca terrenos que considere estratégicos para implantação de empreendimentos habitacionais de baixa renda, e a partir dele, passa a ter prioridade na compra. Outro instrumento que pode viabilizar a compra de áreas é a utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir, principalmente em uma cidade como Santos, com tantos empreendimentos verticais altíssimos, de alto padrão e para classe alta, que poderiam pagar pela outorga, claro, se os coeficientes de aproveitamento e taxas de ocupação de alguns bairros da cidade tivessem sido reduzidos recentemente na revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo. Proposta, aliás, que passou longe de ser aprovada pelos vereadores (governistas) santistas.
RAFAEL PAULO AMBRÓSIO.
Arquiteto, presidente da ONG Ambienta Assessoria e Desenvolvimento, pós-graduado em Gestão da Terra e Regularização de Assentamentos Precários pela Erasmus University, Holanda.
Boa Leitura!
Viabilizando o programa `Minha Casa Minha Vida'
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do Governo Federal, foi lançado em 2009 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional no Brasil e superou, em fevereiro de 2011, a meta de construir um milhão de unidades habitacionais (UH). Entre as unidades financiadas em 2010, 59% foram destinadas a famílias com faixa de renda de até seis salários mínimos, onde se encontra o maior déficit habitacional. Desse percentual, 400 mil UH foram destinadas a famílias pertencentes à faixa de renda entre 0 e 3 salários mínimos (s. m.), ou seja, 40% das moradias concluídas.
O PMCMV 2, lançado em 2010, tem a meta de construir mais 2 milhões de UH até 2014, sendo que 1,2 milhões de unidades serão destinadas à faixa de renda até 3 s. m.. A meta é investir 125,7 bilhões nesse período. Ao mesmo tempo, o Plano Nacional de Habitação de Interesse Social (Planhab), elaborado pelo Ministério das Cidades em 2010, demonstrou o que muitos técnicos da área de habitação já sabem: que é praticamente impossível viabilizar empreendimentos habitacionais nas grandes cidades e nas regiões metropolitanas para famílias que ganham entre 0 e 3 s. m. através do mercado imobiliário, justamente onde se encontra grande parte da população de baixa renda que não tem acesso à moradia.
A verba prevista por UH, para 0 a 3 s. m. é de R$ 65.000,00, valor insuficiente para compra de terreno e construção da moradia. E é essa a grande queixa de alguns gestores municipais: apesar do PMCMV viabilizar a construção de moradias para quem ganha entre 3 a 10 s. m., de acordo com esses gestores o programa pecou ao não contemplar, na elaboração dos valores máximos para contratação de moradias, o valor correspondente à aquisição dos terrenos. Esse argumento poderia ser realmente válido não fosse pelo fato de que o PMCMV é fruto de um pacto entre Governos Federal, estaduais e municipais para viabilização do programa. Sendo assim, seria natural que os municípios, que desde a Constituição de 1988 são os responsáveis pela condução da política urbana e do planejamento, ordenamento e regulação do território, criassem maneiras de viabilizar terrenos urbanizados, com infraestrutura e próxima a equipamentos públicos.
No entanto, prefeitos e secretários das pastas de habitação e do planejamento urbano das cidades relutam em utilizar os instrumentos criados em 2001 pelo Estatuto da Cidade (EC) justamente para baratear o preço da terra e democratizar seu acesso. Instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), o IPTU Progressivo no Tempo e a Desapropriação com títulos da dívida pública são imprescindíveis para baratear o valor de terras urbanizadas.
Além disso, há o Direito de Preempção (ou Preferência), instrumento pelo qual a prefeitura demarca terrenos que considere estratégicos para implantação de empreendimentos habitacionais de baixa renda, e a partir dele, passa a ter prioridade na compra. Outro instrumento que pode viabilizar a compra de áreas é a utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir, principalmente em uma cidade como Santos, com tantos empreendimentos verticais altíssimos, de alto padrão e para classe alta, que poderiam pagar pela outorga, claro, se os coeficientes de aproveitamento e taxas de ocupação de alguns bairros da cidade tivessem sido reduzidos recentemente na revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo. Proposta, aliás, que passou longe de ser aprovada pelos vereadores (governistas) santistas.
RAFAEL PAULO AMBRÓSIO.
Arquiteto, presidente da ONG Ambienta Assessoria e Desenvolvimento, pós-graduado em Gestão da Terra e Regularização de Assentamentos Precários pela Erasmus University, Holanda.
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