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quarta-feira, 9 de maio de 2012

Mercado imobiliário santista: pé no freio?


Fonte: Estudos do Mercado Imobiliário da Baixada Santista - Robert Michel Zarif - Secovi-SP


Do blog do Rafael Motta, notícias sobre o mercado imobiliário regional, divulgadas no Fórum da Indústria da Construção de Santos e Região, dão conta de desaceleração no setor, em especial no caso de Santos.
Acrescento à certeira análise de Motta, que também há dificuldades para venda de apartamentos usados, pois na comercialização destes não há prestações que caibam no bolso, embora em longo prazo estes custem muito menos e tenham espaço mais generoso.
Portanto, a tendência de lançamentos com unidades menores é real e deve se manter. Assim, as famílias que ainda conseguem financiar um destes imóveis vão ter que se adequar a unidades planejadas para solteiros, casais ou famílias muito pequenas. Nesta lógica do mercado não há espaço nem para gaiola de passarinho.
As demais famílias, que são a maioria, continuarão migrando para cidades vizinhas, ainda que a tendência de redução da migração exista em função da dinâmica demográfica.

SEXTA-FEIRA, 4 DE MAIO DE 2012

Na média, eles saem ganhando

Menos gente está comprando apartamentos novos em Santos, conclui o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) em levantamento apresentado nesta quinta-feira (3/5) no Fórum da Indústria da Construção de Santos e Região (Ficon), em Santos.
Claro: os terrenos estão ficando escassos, torna-se mais difícil construir e a oferta de apartamentos está mais baixa. E, pela tal lei da oferta e da procura, quanto mais raro algo é, mais caro fica. Mas a análise não se resume a isso.
O consultor de empresas Stephen Kanitz, articulista da revista 'Veja' e que proferiu palestra aos empresários inscritos no Ficon, rechaçou o termo “ganância” ao se referir aos preços cobrados por profissionais liberais (e mesmo por construtores) ao estabelecer o valor de venda de seus produtos.
De forma sintética, Kanitz vê nos preços do mercado uma adaptação às circunstâncias econômicas. Ao se referir à bolha do setor imobiliário nos Estados Unidos, culpou o governo pelo “populismo” de subsidiar a aquisição da casa própria, estimulando bancos a financiar imóveis a juros baixos.
Porém, bancos cobravam prestações iniciais equivalentes a quase 80% do salário do mutuário, que não precisava comprovar renda. As parcelas caíam com o tempo, mas não de forma suficiente para evitar que, do dia para a noite, clientes se endividassem. E bancos quebrassem com a inadimplência.
No Brasil, é diferente. Há sistemas de prestações fixas durante todo o período do empréstimo e, em geral, limitadas a 30% da renda familiar – mesmo se sabendo que, num financiamento de 15 anos, o banco recupera tudo em cinco, pois cobra os juros no começo; no resto do tempo, só tem lucro.
De volta aos prédios de Santos (e, humildemente, me contrapondo a Kanitz, a quem conheci no Ficon e que costuma acertar seus diagnósticos e previsões), não há como duvidar de um quê de “ganância” do empresariado local diante das mudanças no comportamento do comprador.
Diz o levantamento do Secovi que, apenas entre agosto de 2011 e abril deste ano – isto é, em oito meses –, as vendas de apartamentos com um quarto em Santos ultrapassaram as dos de quatro dormitórios. O consumidor local, portanto, começa a procurar imóveis menores e menos caros.
É o que cabe no bolso. Só que, ao perceber tal mudança dos clientes e, assim, passar a erguer edifícios com menos dormitórios, o construtor não dá ponto sem nó. Faz mais apartamentos em um terreno de mesma metragem e, proporcionalmente, cobra mais pelos imóveis menores.
A tabela a seguir mostra os preços do metro quadrado apurados em Santos no mês passado. Na média, não variam muito, mas, no pico, mostram disparidade: o m² de um imóvel de quatro dormitórios sai por até R$ 10.446; de um quarto, chega a R$ 15.736.
Então, levando em conta esses valores, vamos calcular o que isso representa:
Numa região 'nobre', um construtor poderia fazer um apartamento de 200 m² e quatro quartos que custaria até R$ 2,089 milhões. Mas vê que o mercado quer imóveis menores. Assim, no mesmo espaço, faz quatro apartamentos de um quarto e 50 m². Cada um sairia por, no máximo, R$ 786.800,00. Se vender os quatro, ganhará R$ 3,147 milhões. Ou seja, vai faturar 50% a mais com imóveis pequenos do que se construísse um maior que ocupa o mesmo espaço dos menores.
Num prédio de 20 andares, os apartamentos de quatro dormitórios (um por pavimento) renderiam até R$ 41,7 milhões; se fossem quatro unidades por andar com um quarto, o volume geral de vendas atingiria R$ 62,9 milhões. A diferença equivale a dez imóveis de quatro quartos.
O empresariado sabe muito bem onde pisa. Tem tudo para acertar. Bom para ele. Porque, para a população santista, com salário médio aproximado de R$ 2 mil, talvez ainda restem os imóveis usados.
Podem ser um excelente negócio. Há uns seis meses, vi um apartamento reformado, de três quartos, com duas suítes, por R$ 250 mil. Na Ponta da Praia. O prédio é de 1966, mas está tudo em ótimo estado. Dividindo-se seu preço por seu tamanho, cada m² sairia por R$ 3,3 mil. Fosse um imóvel novo nessa região, pelo preço máximo apurado pelo Secovi-SP, talvez custasse até R$ 600 mil.

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