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sexta-feira, 22 de junho de 2012

Folha: a "megametrópole" paulista

Folha de São Paulo - Especial

São Paulo, quinta-feira, 21 de junho de 2012 

Megametrópole Santos, Campinas, Sorocaba e São José dos Campos se adensam e formam quadrilátero de expansão 

CAROLINA MATOS DE SÃO PAULO 

A escassez e o encarecimento de terrenos no mercado paulistano têm ajudado a encurtar as distâncias entre São Paulo e cidades vizinhas. Municípios a até 100 quilômetros da capital paulista tornam-se polos de atração de empresas e pessoas que buscam endereços com boa infraestrutura, mais baratos e que permitam manter os vínculos com São Paulo. De olho na demanda crescente, construtoras e imobiliárias colocaram no radar algumas regiões.
No mapa da "megametrópole", destacam-se Santos (a 72 km da capital), Campinas (93 km), São José dos Campos (97 km) e Sorocaba (99 km), consideradas metrópoles regionais. Essas cidades, que representam também municípios de suas áreas de abrangência imediata -como São Vicente e Praia Grande, na Baixada Santista, e Taubaté e Jacareí, no Vale do Paraíba-, formam um quadrilátero que, na avaliação de especialistas ouvidos pela Folha, tende a se adensar cada vez mais.
"A melhora das estradas e o crescimento das economias locais também contribuíram muito para alavancar o mercado imobiliário nesse quadrilátero", diz Flavio Amary, vice-presidente do interior do Secovi-SP, sindicato que representa as construtoras.
"Com um tempo menor de deslocamento entre os municípios, mais pessoas acham que vale a pena, mesmo trabalhando na capital, morar fora de São Paulo para ter mais qualidade de vida." Além disso, a transformação de estradas em avenidas-como a via Dutra na região de São José dos Campos- atrai condomínios para mais perto das rodovias.

As reportagens deste caderno especial mostram a expansão imobiliária nos vértices da megametrópole e como as cidades lidam com o crescimento. 

Lançamento residencial quadruplica em Santos: foram 1.870 unidades até maio e 430 no mesmo período de 2011.

Os milhares de ciclistas chegam a Santos no início da manhã vindos de São Vicente são um reflexo da expansão imobiliária no município. A multidão sobre duas rodas inclui empregados da construção civil, funcionários de condomínios e outros trabalhadores que prestam serviço diariamente na cidade a 72 quilômetros da capital.
O mercado segue aquecido, apesar da escassez e do encarecimento dos terrenos. O número de lançamentos residenciais em Santos de janeiro a maio, 1.868 unidades, mais que quadruplicou em relação ao do mesmo período de 2011 e representa 65% do total do ano passado, segundo dados do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias, para a Folha.
O valor do terreno triplicou em três anos, para R$ 9.000 o m² nos locais mais cobiçados, próximos à orla, e o do imóvel novo dobrou, para R$ 7.000 o m², de acordo com estimativas de mercado. A corrida de grandes construtoras a Santos foi impulsionada pela escolha, em 2008, da cidade como base da nova sede da Petrobras para exploração do pré-sal na região e pelo projeto para duplicar a área do maior porto do país até 2024.
Áreas durante muito tempo esquecidas pelas incorporadoras se valorizaram, como a Ponta da Praia, que é a porta de entrada para o porto. "Mesmo cara, Santos continua atraente para as incorporadoras pela demanda que se espera a partir do pré-sal", diz Celso Amaral, diretor corporativo do Geoimovel e da Amaral D´Avila Engenharia de Avaliações.
A estimativa do município é que, depois de concluída, em 2016, a nova sede da Petrobras, na região do Valongo, abrigue cerca de 7.000 funcionários, boa parte vinda de outras cidades. "Em cinco anos, o pré-sal poderá trazer reflexos até o Grande ABC, com empresas de serviços e funcionários da Petrobras se instalando em São Bernardo do Campo, por exemplo, a cerca de 30 minutos de Santos."
Apesar de ressaltarem o bom momento do mercado santista, imobiliárias afirmam que o ritmo de venda diminuiu. "Havia demanda reprimida por imóveis de alto padrão, mas que tem sido suprida", diz Vitor Ferramacho, sócio da Mega & VMF empreendimentos imobiliários. "Agora, vejo procura crescente por terrenos para construções do Minha Casa, Minha Vida em São Vicente, onde há áreas mais baratas e mercado para esse perfil."

Prefeitura restringe limite de construções 

DA ENVIADA A SANTOS

Após a explosão imobiliária em Santos, a prefeitura restringiu o tamanho máximo das novas construções. Em linhas gerais, a regra em vigor desde julho de 2011 diminui o limite de construção em até 30%, conforme o perfil do empreendimento, em 53% das ruas da cidade. Nas vias restantes, a redução é de até 10%.
Santos, no entanto, não limita o número de andares dos edifícios. A quantidade vai depender do tamanho do terreno e da largura do prédio. Quanto maior o lote e mais estreita a construção, mais alta ela pode ser. Com a mudança na lei, a prefeitura pretende evitar sobrecarga no sistema viário. "Temos ruas estreitas e algumas regiões da cidade não têm infraestrutura viária para suportar esse adensamento imobiliário", diz Bechara Abdalla Pestana Neves, secretário de Planejamento.
Além disso, a regulamentação exige que os novos empreendimentos tenham pelo menos 15% de área permeável, ou que armazenem água da chuva para reutilização. Também passou a ser obrigatória a grandes projetos a realização de estudos de impacto de vizinhança. E ficou a cargo do empreendedor custear eventuais adaptações no entorno, como ampliação de vias e instalação de semáforos e placas de sinalização. As mudanças, principalmente as exigências em relação a urbanismo, dividem opiniões de construtoras que atuam em Santos.
Ricardo Stella, diretor comercial da Trisul, diz que as contrapartidas são válidas, desde que solicitadas antes da compra do terreno. "Tudo o que é combinado desde o início pode ser viabilizado. O que gera ônus é mudar regras com o projeto aprovado."
Já Thiago Kallas, diretor de incorporação da Kallas, discorda. "Acho absurdo repassar problemas do poder público às construtoras. Se fosse assim, as montadoras deveriam ser oneradas pela venda de veículos." (CM) 


Rodovias viram 'avenidas' em Campinas Expansão da cidade faz regiões próximas a estradas ganharem cada vez mais empreendimentos residenciais Parque Prado, região do shopping Iguatemi e Mansões Santo Antônio são locais que concentram expansão 


MARIANA SALLOWICZ ENVIADA ESPECIAL A CAMPINAS 


Com a saturação das áreas centrais, os lançamentos de imóveis residenciais de Campinas têm se concentrado em bairros próximos às rodovias. Os empreendimentos crescem às margens das estradas que passam pela cidade paulista, um dos principais municípios do Estado. Anhanguera e Bandeirantes, entre outras estradas, ligam a cidade à capital, que fica a 93 km, além de conectarem o município com outros da região metropolitana. 
"Campinas cresceu e passou pelas rodovias, que viraram 'avenidas' da cidade", diz Rodrigo Coelho, diretor de compra e venda do Secovi-SP da região, sindicato que representa as construtoras. O aumento do trânsito também foi um dos fatores que contribuíram para a tendência. "As pessoas querem facilidade, chegar mais rapidamente ao trabalho." 
A geografia local permite em muitos casos que o morador vá de um ponto a outro da cidade sem entrar em Campinas. "Por mais que o trecho seja maior em quilômetros, o tempo é mais curto", diz o supervisor comercial Felipe José Vendrame, 31. Ele comprou um terreno e começa, em dois meses, a construir uma casa no Swiss Park, um bairro planejado. O endereço: rodovia Anhanguera, km 90. "Há toda a infraestrutura de que preciso, de supermercado a padaria." 
Sergio Gerin Filho, sócio-proprietário da Criar Soluções Imobiliárias, vende terrenos no Swiss Park. Segundo ele, desde 2006 foram entregues 13 áreas residenciais. Outras quatro serão lançadas, uma delas daqui a um mês. "O terreno tem 5 milhões de m². Há muito espaço para crescimento", diz. 
Outros locais próximos às rodovias que têm crescido são o Parque Prado, a região do shopping Iguatemi e Mansões Santo Antônio (veja quadro acima). 
MACROZONAS 
Um dos empecilhos para o desenvolvimento de novas regiões é a incerteza sobre as macrozonas da cidade, nove áreas criadas após revisão do Plano Diretor. Cada uma delas tem ao menos um plano local de gestão. "O processo está em discussão na Câmara e, enquanto não houver definições, fica difícil expandir", diz Silvio Chaimovitz, presidente da ACS Incorporadora. "É arriscado comprar terreno em locais que hoje têm certas características e que, com a revisão, podem inviabilizar um empreendimento no futuro", acrescenta.
Lançamentos têm queda com projetos parados na prefeitura 


DA ENVIADA A CAMPINAS


O mercado imobiliário de Campinas vive uma retração atípica desde meados do ano passado, provocada por circunstâncias políticas locais. A queda no lançamento de unidades residenciais foi de 63% em 2011 ante o ano anterior, segundo dados do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias. A cidade sofre para retomar o ritmo. "A freada é consequência da instabilidade política", afirma Antônio de Lucca Junior, presidente da Rede Imobiliária, uma aliança entre 30 imobiliárias locais. 
Desde maio do ano passado, dois prefeitos caíram. A aprovação de projetos diminuiu após denúncias de irregulares. O Ministério Público Estadual embargou obras e chamou construtoras para regularizar a situação. A MRV Engenharia teve um dos projetos suspensos. "Ficamos oito meses sem fazer lançamentos por causa da paralisação nas aprovações", afirma Marcelo Queiroz, gestor-executivo de vendas da regional Campinas. A empresa assinou um TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) e se comprometeu em investir R$ 30 milhões na região do empreendimento. As obras foram retomadas. 
Para Queiroz, os lançamentos só começarão a ser liberados novamente em 2013. O prefeito Pedro Serafim (PDT) diz que um grupo foi criado para agilizar os processos em áreas de grande porte, como condomínios, mas não dá um prazo para a regularização. (MS)


Megametrópole


São José concentra expansão em áreas mais próximas à via Dutra. Bairros no entorno da rodovia foram os que mais tiveram lançamento residencial desde 2008. Aumento do preço do terreno e restrições para novas construções, porém, devem frear crescimento imobiliário. 


LUCCA ROSSI ENVIADO ESPECIAL A SÃO JOSÉ DOS CAMPOS


A expansão imobiliária de São José dos Campos (97 km de São Paulo) nos últimos anos é visível até para quem não entra na cidade. Cortada pela via Dutra, que liga São Paulo ao Vale do Paraíba e ao Rio, São José viveu uma explosão de empreendimentos nas regiões próximos à rodovia de 2008 para cá. "Ocupamos uma posição estratégica, a uma hora de São Paulo e do litoral e próximo ao Rio", diz Sueli Aquino, diretora da Pirâmide Imóveis, há 31 anos no mercado. "Temos muitas indústrias, como a Johnson & Johnson e a Embraer, e uma população com bom poder aquisitivo." 
Como em outras cidades do entorno de São Paulo, o preço menor do terreno em relação à capital atraiu os incorporadores. Do lado esquerdo da Dutra para quem segue da capital ao Rio fica o Jardim Aquárius, que concentra os lançamentos recentes, principalmente os de mais alto padrão. Segundo a Aconvap (Associação das Construtoras do Vale do Paraíba), nos primeiros dois meses do ano o preço médio de venda do metro quadrado nos bairros mais valorizados da cidade estava em R$ 4.000. No primeiro bimestre de 2007, era R$ 1.800. "Os preços são mais achatados em São José do que em outras cidades. Um apartamento de altíssimo padrão pode sair por menos de R$ 5.000 o m², enquanto um imóvel econômico sai por R$ 3.300 o m². O joseense rejeita preços altos", diz Paulo Pinheiro, sócio-diretor da imobiliária Lopes. 
Do outro lado da estrada, a pouco mais de dez minutos de carro do Aquárius, fica o Jardim Satélite, bairro que concentra os lançamentos de padrão médio, com dois e três dormitórios. Foi esse um dos bairros em que o empresário Gecilandio Oliveira, 45, decidiu investir. Com a proliferação de prédios, a figura do pequeno investidor também começa a ganhar força na cidade. "Quando comecei a visitar os plantões de vendas há alguns anos, percebi que locais como este iriam 'bombar'", diz Oliveira, que comprou três imóveis ainda na planta que serão entregues neste ano no Jardim Satélite. O aumento do preço dos terrenos e as restrições impostas pela prefeitura para novas construções, porém, devem frear o mercado local.

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