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quinta-feira, 15 de março de 2012

O impasse da regularização fundiária do Caruara

O processo de regularização fundiária do bairro do Caruara, na área continental de Santos, arrasta-se há vários anos e se encontra em um impasse.
A área, cuja ocupação iniciou-se na década de 1950, é a mais populosa da área continental e, segundo o Censo Demográfico 2010, possui 445 domicílios e 882 habitantes.
O processo de regularização do Caruara começou em meados da década passada, mas pouco avançou, apesar dos levantamentos e estudos realizados pela Prefeitura.
Um dos maiores entraves é a ocupação em área de preservação permanente (APP) de proteção à mata ciliar de margem de curso de água.
Grande parte das ocupações foram ocorrendo ao longo dos anos, por meio de subdivisões irregulares de chácaras, as quais foram aprovadas antes da lei federal 6.766/79, que estabeleceu critérios para o parcelamento do solo urbano. As chácaras foram regularmente inscritas no cartório de registro de imóveis, mas as subdivisões não encontram amparo legal para aprovação, pois foram feitas ao arrepio desta lei, o que impede inclusive a regularização das edificações.
Os "lotes" podem ser regularizados, caso o seus tamanhos mínimos estejam dentro dos limites da 6766/79, ou seja, 125m² e frente mínima de 5 metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. Esta possibilidade, é prevista na lei municipal de uso do solo da área continntal, que estabelece a possibilidade de criação de um plano urbanístico específico para o bairro.
Mas nada disso resolve por si só a questão das ocupações em APP. Porém, segundo a lei federal 11.977/2009, que criou o programa Minha Casa Minha Vida, a regularização de ocupações em APP só é possível em caso de interesse social.
Portanto, se as ocupações nestes locais fossem enquadrados na Lei das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), seria possível regularizá-las, sobretudo agora que já tramita pela Câmara o projeto de lei complementar 81/2011, de autoria do Executivo, que altera esta lei.
Além disso, agora a Prefeitura vai encaminhar outra proposta, visando criar regras para a regularização fundiária de áreas públicas e privadas, como é o caso mencionado. Este proposituta, acerca da qual já me manifestei aqui, articula-se coma lei 11.977/2009.
Mas a questão que se coloca é se as famílias residentes nas ocupações em APP, no Caruara, possuem o perfil que se enquadra na Lei de ZEIS do tipo 1, ou seja, famílias de baixa renda residentes em assentamentos precários.
Penso que os técnicos da Prefeitura possuem a resposta para esta questão, pois creio que lá já foram realizados levantamentos socioeconômicos.
Mas os moradores destas áreas não estão satisfeitos com as últimas notícias recebidas por parte da Prefeitura, pois algumas famílias ocupantes de APP estão sendo notificadas para demolir as benfeitorias construídas irregularmente. Resta saber as condições econômicas destas famílias, pois mesmo se tratando de ocupações irregulares, em caso de famílias de baixa renda, o Município tem o dever de propor soluções habitacionais alternativas, antes de lavrar intimações desta natureza.

3 comentários:

  1. Bem, segundo o IBGE, se não foi corrigido, são 1260 habitantes fixos, fora os flutuantes. As escrituras das chácaras são questionáveis, pois segundo a legislação anterior à 6766, ainda vigentes, o projeto de loteamento aprovado pela prefeitura tinha que ser registrado no Cartório de Imóveis, o que não existe. Nem lá, nem na prefeitura. Então, como existem escrituras? Prova é que no bairro não há áreas públicas, além das que foram desapropriadas. Esta proposta de Lei de Regularização vai jogar a responsabilidade e despesas da regularização para o povo, que não tem dinheiro para isto. E quanto a Zeis, a prefeitura na última audiência disse que áreas com chácaras de 600m² não são Zeis. Mas a maioria dos lotes são padrão. E no caso da renda, há um mix entre os ocupantes, assim não há como classificar Zeis por lote, mas pela renda média dos lotes. O fato é que a prefeitura também errou em não fiscalizar, porque já estão fixos no bairro há mais 19 anos, desde que você era secretário. Estamos numa sinuca de bico, e penso que tudo se deve a possível formação de um estoque de terras para a especulação imobiliária.

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  2. Wagner, Concordo que é mesmo uma sinuca de bico. E talvez o caminho fosse fazer um levantamento de renda familiar bem criterioso para ver mesmo se não é possível demarcar ZEIS.
    Mas quanto às informações do post, entre no site do Censo 2010, vá na ferramenta Painel do Censo, selecione Setor Censitário, depois em "áreas" selecione São Paulo (UF) e depois Santos, e em Temas/Variáveis escolha "pessoas" e depois "População residente". Aí mande gerar o mapa e clique em cima do setor censitário do Caruara: o resultado é 882. Pode haver algum erro do IBGE, mas os dados são estes.
    Quanto ao registro das chácaras, tenho um Power Point elaborado pela Seplan entre 2004 e 2005, que traz a seguinte informação:
    "O bairro de Caruara divide-se essencialmente em três tipos de áreas para regularização. A primeira se trata de chácaras, oficialmente registradas no CRI. Será necessária nova descrição das mesmas com a adição das ruas e praças. A segunda é uma área clandestina localizada na Rua Xavantes. Esta local é a antiga área do DER, onde se instalaria a rodovia BR 101, a qual foi relocada e esta área foi invadida quase que totalmente. A terceira se trata de outra área clandestina, junto à Rua Antonio Mineiro, a qual foi invadida e, como na segunda área, também não faz parte do loteamento original chamado 'Chácaras Caruara'".
    Portanto, baseio a informação sobre o Registro de Imóveis nesta fonte. Será que a Seplan iria cometer um erro desses?

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  3. A SEPLAN por muitos anos afirmou que esta área dita "do DER" pertencia ao governo federal, o que não é verdade,provei a eles por documentação oficial. Esta área foi uma reserva que o loteador deixou, e que de fato foi invadida, e é onde resido. A ocupação na rua Antônio Mineiro foi inicialmente ocupada por posseiros, que adquiriram por Usucapião as glebas antes em nome de mais de dez proprietários paulistas, mas o loteamento foi realizado no curso do processo de usucapião, e não oficializado. No registro de imóveis, há 20 anos, havia apenas uma pequena caderneta rosa onde constavam números de matrícula de reserva, sendo que tenho uma certidão emitida nos anos 90, deste cartório, em que não consta averbação de loteamento, só as glebas pertencentes à Sra. Jeronyma Alonso, proprietária da Fazenda Caruara. Atualmente não sei se uma certidão constará tal averbação. Quanto ao IBGE, no mapa consta 882, mas em tabela 1260, porque há uma falha na hora da indicação dos valores no mapa. Eu mesmo fiz em 2006 uma pesquisa sócio-econômica e o resultado foram 1405 moradores.

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