A íntegra da pesquisa do Secovi

Segue abaixo a íntegra da pesquisa sobre o mercado imobiliário da Baixada Santista, apresentada pelo Secovi, nesta semana. Agradeço o amigo João Meyer que me enviou. O original pode ser acessado em: http://www.secovi.com.br/estudos-baixada-mensagem/estudos-baixada-estudos/

Como ressalta Meyer, o estudo foi concluído em abril e nele foram considerados os preços praticados naquele mês, para todos os apartamentos lançados que estavam à venda.

Meyer alerta para o fato de que há prédios que foram lançados recentemente e outros que estão à venda há anos. Assim, o que consta como sendo "venda", é o que já foi vendido dos lançamentos que ainda estão a venda, segundo a declaração do incorporador. Ou seja, prédios lançados anteriormente e já inteiramente vendidos não entram na conta. 

A pesquisa acrescenta, também, vários projetos em obras, cujo valor não é mais disponível, portanto não entrando nos cálculos de valores em Reais. Porém, vários empreendimentos já vendidos ficam de fora.

De qualquer forma, Meyer considera este um ótimo retrato do que está ocorrendo no mercado neste instante "diz algumas coisas sobre o passado, mas só parcialmente".

 

Estudos

Estudo do Mercado Imobiliário na Baixada Santista

Encomendado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o Estudo do Mercado Imobiliário da Baixada Santista foi elaborado por Robert Michel Zarif - Assessoria Econômica Ltda., em parceria com o departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP e a vice-presidência do Interior do Sindicato.
O levantamento, que tem como objetivo quantificar o mercado e medir o desempenho de comercialização de residências novas na região, no período de fevereiro de 2007 a abril de 2011, está segmentado em imóveis verticais e horizontais, por número de dormitórios, por tamanho do imóvel, pelo preço de venda e por padrão (com ou sem elevador).
Lançamentos: destaque para segmento de 2 dormitórios
De acordo com o levantamento, no período foram lançadas 20.542 unidades nos segmentos de residências verticais e horizontais nos municípios da Baixada Santista (Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande), distribuídas da seguinte forma:
Os imóveis de 2 dormitórios representam a maior participação na oferta neste mercado (42,8%  - 8.801 unidades), seguidos pelos de 3 dormitórios (36,6%  - 7.523 unidades); 1 dormitório (10,3%  - 2.125 unidades) e 4 dormitórios (10,2%  - 2.093 unidades).
Do total de lançamentos, a maioria é de empreendimentos verticais, que respondem por 98,8% da oferta: 20.299 unidades contra 243 unidades horizontais, ou seja, 1,2% do mercado.

Imóveis verticais
Lançamentos 
Os imóveis de 2 dormitórios são os mais presentes na oferta de imóveis verticais (42,7% com 8.667 unidades), seguidos pelos de 3 dormitórios (36,8% - 7.474 unidades), 1 dormitório (10,4% - 2.121 unidades) e 4 dormitórios (10,0% - 2.037 unidades).
A participação por município no total da oferta da Baixada Santista é a seguinte:

	Santos	São Vicente	Guarujá	Praia Grande	Total
1 Dormitório	804	-	-	1.317	2.121
2 Dormitórios	3.960	393	407	3.907	8.667
3 Dormitórios	4.245	201	1.624	1.404	7.474
4 Dormitórios	1.772	-	238	27	2.037
Total	10.781	594	2.269	6.655	20.299

Em relação ao tamanho, o destaque ficou para imóveis de 86 a 130 m², com 5.324 unidades lançadas (29%). Na sequência,  estão os de 66 a 85 m² e os de 46 a 65 m², com 4.317 (23%) e 4.126 (22%) imóveis lançados, respectivamente.
Quanto ao preço de venda, os imóveis de mais de R$ 500 mil lideraram os lançamentos, com 5.258 unidades (28%), seguidos pelos apartamentos entre R$ 200 e R$ 300 mil, com 3.169 unidades (17%).
Performance de vendas 
O segmento de 4 dormitórios foi o que obteve a melhor performance de vendas no período, com um giro de 19% ao mês. Porém,  temos que ponderar que a pesquisa foi realizada em quatro municípios diferentes e com realidades diversas. A cidade com a maior oferta de 4 dormitórios é Santos, cujas características específicas influenciaram diretamente este resultado.
Analisando o mercado como um todo, o maior destaque foi o mercado de 2 e 3 dormitórios. Apesar do segmento de três dormitórios participar com 37% do mercado, alcançou um giro relativo de 11% ao mês e o maior giro absoluto do mercado 744 unidades/mês. Convém ressaltar que os dois segmentos juntos representam 79% do mercado e apresentaram uma performance significativa.
Os imóveis com a faixa de 66m² a 85m² e de 86m² a 130m² apresentaram os melhores desempenho na comercialização. O segmento de 46m² a 65m² também teve destaque, o que representa um importante desempenho para as unidades de 1 e 2 dormitórios compactos.
A performance pelo preço de venda ficou bem semelhante em todas as faixas de valores. Consequentemente, a região teve boa liquidez em todos os segmentos. Convém destacar que os segmentos de 3 e 4 dormitórios apresentam um percentual de unidades prontas e não vendidas de 19% e 25% respectivamente. A princípio este número não preocupa, pois é característica da região, primeiro produzir e depois ofertar.
Preço por m² praticado
O valor médio do m² na região ficou em:
1 dormitório: R$ 3.254 mil
2 dormitórios: R$ 3.631 mil
3 dormitórios: R$ 4.469 mil
4 dormitórios: R$ 5.552 mil

Imóveis horizontais
Lançamentos
Em virtude da pequena oferta de empreendimentos horizontais (243 unidades em toda Baixada Santista), optou-se por uma análise única, sem distinção por município.
O segmento de 2 dormitórios perfaz a maior participação na oferta também neste mercado (55,1%  - 134 unidades), seguido pelos de 4 dormitórios (23,0% - 56 unidades), 3 dormitórios (20,2%  - 49 unidades) e 1 dormitório (1,6%  - 4 unidades).
No que se refere ao tamanho dos imóveis, predominaram os lançamentos com metragens de 86 a 130 m² (37% - 90 unidades) e os de 66 a 85 m² (33% - 81 unidades). Já em relação ao valor, 70% das unidades lançadas são superiores a R$ 500 mil.

Performance de vendas 
O segmento que alcançou melhor desempenho de vendas foi o de 2 dormitórios, com um giro de 16% ao mês (22 unidades/mês). Analisando o tamanho destes empreendimentos, os imóveis de 66 a 85 m² contaram com maior velocidade de comercialização, com um giro de 18% ao mês.
Como reflexo da grande procura por unidades de menor metragem e menos dormitórios, o segmento de R$ 130.001,00 a R$ 200.000,00 foi o vendido mais rapidamente, apresentando um giro de 47% ao mês.
Assim como para os imóveis verticais, os empreendimentos apresentaram boa liquidez. O pequeno percentual de 12% apresentado no segmento de 2 dormitórios é considerado reserva técnica.
Preço por m² praticado
O valor médio do m² na região ficou em:
1 dormitório: não tem
2 dormitórios: R$ 4.167 mil
3 dormitórios: R$ 6.541 mil
4 dormitórios: R$ 3.893 mil
Metodologia
A metodologia aplicada no presente estudo consiste no levantamento de 100% dos empreendimentos ofertados nos municípios pesquisados. Ou seja: objetiva-se pesquisar "o universo", e não apenas uma amostragem. Tal metodologia aumenta o grau de confiabilidade de forma significativa, com a consequente diminuição da incidência de erros. Dessa forma, fica claro que as informações contidas no estudo foram fornecidas pelos próprios incorporadores e imobiliárias.
Outro fato importante é que os parâmetros de mercado podem ser alterados em função de variáveis macroeconômicas internas e externas, e a decisão de compra ou locação de um imóvel por parte do possível interessado é fruto de diversos fatores, dentre os quais o subjetivo. Sendo assim, fica claro que a eficiência da determinação de um produto imobiliário baseado neste estudo de perfil de mercado depende da constância dos parâmetros mercadológicos e da decisão subjetiva do possível comprador.

(*) Critérios
a) Todos os preços computados são atualizados e da época da pesquisa.
b) Fizeram parte do estudo todos os empreendimentos dotados de estoque do incorporador em qualquer fase: lançamento, em construção ou pronto.
c) Com o objetivo de dimensionar a demanda e a velocidade de absorção, os empreendimentos já comercializados foram mantidos no estudo, desde que ainda estivessem em produção. O preço de venda destes mesmos empreendimentos não foi computado, pois não existia mais tabela de vendas atualizada (seria um erro técnico comparar preços defasados com os atuais).
d) Foram incluídos no estudo, como oferta futura, os empreendimentos que já possuíam produto definido e ficha técnica completa. Mas estes foram tabulados à parte, pois, por se tratarem de lançamentos recentes, não haveria tempo hábil para se analisar a absorção do produto.

Conforme os critérios acima estabelecidos, entenda-se por unidades lançadas e a lançar todo o universo de unidades vendidas ou remanescentes no mercado no momento do estudo. Esse número objetiva a quantificação estática do mercado e sua expansão. A velocidade de absorção das mesmas foi apresentada em gráficos dinâmicos, específicos e com segmentação por produto, tamanho e preço de venda.
Com o objetivo de mensurar o mercado em diversos enfoques, tais como perfil da oferta, absorção e liquidez, o estudo abrange um período de, no mínimo, três anos.