"Revitalização da Vila Mathias": qual indução cara-pálida?

Em reportagem da página A3, publicada na edição de hoje do jornal A Tribuna, acerca de um pretenso processo de "revitalização" da Vila Mathias (Santos), há declaração do secretário municipal de planejamento, pegando carona no fenômeno: "a indução de investimentos para a Área Intermediária de Santos é um dos objetivos do recém-aprovado Plano Diretor". A matéria também pode ser lida em outra versão, em meio eletrônico, neste link.

Na mesma reportagem, o mencionado titular da pasta segue afirmando que "Nós implantamos algumas restrições para inibir construções na Orla, que é a parte mais adensada. Lá não se pode mais, por exemplo, construir grandes edifícios em vias com largura inferior a 14 metros. As construtoras estão sendo forçadas a buscar regiões como a Vila Mathias, também chamada de Centro Expandido ou Zona Central 2"

Em primeiro lugar, gostaria de frisar que o empreendimento cuja construção serve de âncora para a reportagem, um conjunto de duas torres, uma corporativa, outra residencial, junto à sede da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), na rua Campos Mello, que se saiba, ainda não foi aprovado pela Prefeitura e já está fazendo intenso marketing, o que pode ser ilegal.

Além desse aspecto, a construção dessas torres por si só não é suficiente para "revitalizar" nada, haja vista construção de torre, na mesma rua, próxima à esquina com a av. Conselheiro Rodrigues Alves, há dez anos atrás. Este empreendimento, um dos primeiros a se beneficiar da supressão do limite de altura dos edifícios, possibilitada pela antiga lei de uso do solo, não promoveu qualquer mudança positiva significativa na área.

O fator que pode realmente alterar o perfil da referida área, e não do bairro todo, é o início de funcionamento da Unifesp, previsto para o ano que vem. A implantação do campus desta universidade, que se soma ao campus D. Idílio, da UniSantos, poderá trazer mudanças no perfil do local, desde que haja uma participação pró-ativa da municipalidade, criando condições para que, de fato, universitários e docentes fixem residências no local. Acerca dessa questão já me manifestei aqui.

Caso a implantação de uma universidade tivesse o condão de transformar profundamente o bairro, por si só, isto já teria ocorrido no caso da UniSantos. Mas neste caso, ao menos, não houve qualquer iniciativa do Poder Público em promover incentivos para a criação de um parque de moradias universitárias no local. Em consequência desta omissão, até hoje não houve um impacto positivo mais profundo naquela área.

Quanto à manifestação do secretário, no sentido de capitalizar a pretensa "revitalização", relacionando-a com o novo Plano Diretor, é absolutamente infundada. Basta observar a tabela acima, que apresenta os índices urbanísticos previstos para a Zona da Orla e Intermediária, pela nova lei de uso e ocupação do solo. Os índices são absolutamente os mesmos. Além disso, a mencionada restrição ao potencial construtivo em terrenos situados nas vias com menor largura, não é privilégio da Vila Mathias. Basta observar o mapa em pdf que pode ser baixado neste link.
O que é fato, neste caso, é que a proposta de criar instrumento urbanístico de indução a um novo padrão de uso e ocupação do solo na Zona Intermediária, de autoria do Fórum da Cidadania, foi rejeitada pela base governista na Câmara, durante a revisão do Plano Diretor. O objetivo desta proposta era incentivar a produção de imóveis mais acessíveis aos bolsos da classe média, nos bairros desta área. 
Se aprovado, este instrumento poderia promover a fixação de universitários e professores na área, coisa que é improvável, se o padrão do empreendimento mencionado na matéria de A Tribuna se reproduzir por toda a Vila Mathias. Desafio quem duvidar, a visitar o plantão de vendas deste empreendimento.
É importante que se saiba que a lei de uso e ocupação do solo em vigor tem muito pouco de indutora, a menos, é claro, que se considere a questionável mudança do zoneamento do terreno do Centro de Convenções, no apagar das luzes da votação, permitindo a construção de um hotel no local.